Нюансы осмотра квартиры и оформления акта приемки при покупке

Каждый покупатель недвижимости мечтает поскорее стать ее полноправным собственником, будь то приобретение жилья по договору купли-продажи или долевого строительства. Однако не стоит спешить подписывать документы и забирать ключи, не убедившись в том, что объект не нарушает технические нормативы и полностью соответствует всем установленным законом требованиям.

Для этого необходимо провести осмотр приобретаемой квартиры и составить акт приемки, в котором будет подтверждаться отсутствие претензий как со стороны покупателя, так и со стороны продавца.

В статье мы рассмотрим нюансы проведения осмотра жилья, правильного составления договора приема-передачи, а также пункты чек-листа, на которые необходимо обратить внимание.

Что такое акт осмотра объекта и приемка жилья

Приемка недвижимости при покупке предполагает проверку готового к сдаче объекта на соответствие установленным нормам эксплуатации. Застройщик обязан оповестить дольщиков о разрешении на ввод новостройки в эксплуатацию сразу же после его получения.

Осмотр жилья собственники могут проводить самостоятельно или с привлечением профессиональных инженеров. При этом составляется акт приемки недвижимости, которая приобретается либо за собственные средства, либо с использованием ипотечного кредита.

Если в ходе осмотра собственник обнаружил какие-либо нарушения или дефекты, информация заносится в акт осмотра. Компания-застройщик обязуется исправить все недочеты в установленный срок и оповестить будущего собственника о завершении работ. Если потенциальный владелец квартиры на протяжении двух месяцев игнорирует оповещения, застройщик вправе подписать акт приемки в одностороннем порядке.

О подготовке к процедуре приемки подробно

Акт приемки недвижимости — это типовой документ, который прилагается к договору купли-продажи и отражает состояние квартиры на момент передачи покупателю от продавца. Образец оформляется с учетом требований ГК РФ. В него включена информация об основных характеристиках объекта, а также достоверные сведения об участниках сделки.

Количество экземпляров

Если сделку предполагается регистрировать в Росреестре, необходимо подготовить три экземпляра — по одному на руки продавцу и покупателю и третий нужен, чтобы зарегистрировать право на собственность.

Место и время подписания акта приема-передачи помещения

Где и когда будет подписан акт приема-передачи недвижимого имущества, стороны оговаривают заранее. Обычно местом подписания документа становится предмет договора купли-продажи, то есть квартира или нежилое помещение, либо помещение офиса заселения. Присутствовать при этом должны участники сделки, которым необходимо поставить свои подписи.

Для чего нужен акт приема-передачи квартиры

Оформление акта приемки-передачи любой недвижимости — это документальное, заверенное печатями и подписями сторон свидетельство о том, что продавец полностью передал покупателю право владения данным имуществом. Оформленный в установленном порядке документ освобождает продавца от обязанностей и прав на недвижимость и подтверждает переход прав на имущество покупателю.

Можно ли обойтись без акта приемки при покупке квартиры?

С точки зрения закона составление акта приема-передачи недвижимости носит скорее рекомендательный характер. Тем не менее, заключение договоров без этого документа влечет за собой ряд последствий:

Также акт приемки могут потребовать в налоговой инспекции, если собственник захочет получить налоговые льготы (вычет).

В любом случае, даже если вы не хотите оформлять его отдельным документом, в основном договоре купли-продажи можно прописать, что он имеет силу акта приемки.

Может ли девелопер подписать акт приемки в одностороннем порядке?

У застройщика есть право самостоятельно заполнить и подписать передаточный акт в том случае, если дольщик неоднократно игнорирует оповещения о сдаче дома в эксплуатацию в течение двух календарных месяцев. Однако для этого у застройщика должны быть на руках документы, подтверждающие, что он направлял дольщику извещения, но они остались без ответа.

Если же застройщик не приглашал дольщика для оценки и приемки жилья, у него нет права подтверждать сделку в одностороннем порядке. Также будущий собственник вправе отказаться подписывать передаточный акт, если обнаружил какие-либо нарушения и/или недочеты. В этом случае, если девелопер оформит сделку самостоятельно, дольщик может подать на застройщика иск в суд, и решение должно быть вынесено в пользу дольщика.

Еще существует понятие «предварительный прием жилья». Вариант подразумевает ситуацию, в которой дольщик недоволен качеством объекта и отказывается принимать его с недостатками, при этом госкомиссия еще не принимала дом. Порядок действий в таком случае:

Важно не идти на компромисс с застройщиком и не подписывать акт приема–передачи помещения, не убедившись в том, что дом уже принят госкомиссией. В этом случае составляется только акт осмотра помещения, в котором прописывается перечень обнаруженных дефектов, которые застройщик, как правило, старается устранить до официальной даты приемки, чтобы в этот день помещение было окончательно принято покупателем.

Взгляд на вопрос с точки зрения законодательства

Процедура приемки объектов недвижимости регулируется законом № 14-ФЗГК, в частности статьями 556 и 655. В законодательстве говорится, что для осуществления передачи прав на недвижимость от одного лица к другому необходимо подписание акта приема-передачи или другого аналогичного документа, который оформляется в свободной форме, в том числе и от руки. Заполненный бланк акта следует хранить вместе с договором купли-продажи и платежными документами, так как он подтверждает факт передачи жилья и отсутствие у сторон взаимных претензий.

Принимая квартиру в новостройке, необходимо знать о новых действующих правилах и требованиях закона. В соответствии со статьей 8 Федерального закона № 214, при передаче готового объекта недвижимости участникам долевого строительства застройщик обязан составить передаточный документ. Также в декабре 2023 года в силу вступило Постановление Правительства № 2380, в котором вводятся требования к специалистам, которые могут принимать участие в технической приемке квартиры в случае если застройщик не согласен принимать перечень дефектов, обнаруженных покупателем при самостоятельном осмотре.

Если дольщик при осмотре квартиры находит несущественные недочеты, акт приемки ему придется подписать, отметив при этом все свои замечания в смотровом листе. Застройщику, в свою очередь, дается срок в 2 месяца на устранение указанных недостатков. При обнаружении существенных дефектов, из-за которых жилье не соответствует установленным нормам и требованиям, дольщик вправе отказаться принимать объект. При возникновении разногласий и споров между сторонами либо при обнаружении значимых дефектов дольщик может подтвердить обнаруженные дефекты заключением специалиста, отвечающего определенным требованиям, прописанным в данном постановлении. При этом на данный момент отсутствует законодательный документ, четко описывающий признаки существенных и несущественных дефектов.

Обязательно ли прибегать к услугам независимых экспертов при приемке жилой недвижимости?

Решение относительно привлечения третьих лиц принимает покупатель. Услуги независимого эксперта необязательны, но могут быть очень полезны, особенно при возникновении спорных ситуаций либо обнаружении существенных дефектов. Специалисты в сфере недвижимости обладают необходимыми знаниями относительно составления проектной документации и большим опытом проверки новостроек. При приемке профессионал может быстро и максимально подробно составить дефектную ведомость, при этом выявит даже многие скрытые недочеты. Чтобы быть уверенным в выборе эксперта, следует проверить, состоит ли организация в СРО и является ли сам эксперт членом реестров НОСТРОЙ либо НОПРИЗ.

Получить экспертную помощь можно, оформив онлайн-заявку на услугу сопровождения приемки недвижимости от компании «Профессиональная приемка недвижимости». Специалисты проведут осмотр квартиры с применением профессионального оборудования, составят акт недочетов.

Независимый эксперт помогает клиенту при защите его интересов и грамотно составляет перечень обнаруженных дефектов, что минимизирует риск проигрыша при обращении в суд по спорным вопросам. Специалист имеет право взять на себя сопровождение приемки жилья под ключ и работать без присутствия покупателя только при наличии генеральной доверенности, заверенной у нотариуса.

ИВАН ХАРИТОНОВ

основатель и руководитель организации «Профессиональная приёмка недвижимости»

Пример из юридической практики

К партнеру компании «Профессиональная приемка недвижимости» обратился клиент, купивший квартиру в новостройке. Девелопер уведомил покупателя о том, что объект готов к сдаче, посредством sms-оповещения, которое дольщик не получил, поскольку на тот момент находился в другой стране и пользовался услугами другого оператора связи.

Вернувшись из командировки, покупатель обнаружил, что договор сдачи-приемки был подписан застройщиком в его отсутствие в одностороннем порядке. Во время осмотра объекта с привлечением независимого эксперта были выявлены существенные недочеты:

1. Отсутствие напряжения в электропроводке закрытого типа.
2. Отклонение перегородок от вертикали.
3. Несоответствие нормативам уклона магистрального трубопровода.
4. Нарушение гидроизоляции канализационных систем.

Все недостатки были внесены в дефектный акт, и после детального подсчета стоимость их устранения составила 160 000 рублей.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ за № 442 от 23.03.2022 г., девелопер обязан оповещать дольщиков о готовности объекта к сдаче-приемке одним из следующих способов:

1. Бумажное письмо с уведомлением о вручении адресату.
2. Электронное письмо с вложенным документом, заверенным УКЭП.

Телефонный звонок или sms не являются оповещениями надлежащего формата.

Юристы направили застройщику претензию, в которой уведомили его о том, что ранее подписанный в одностороннем порядке акт приемки не имеет законной силы. Дольщик смог доказать в суде неправомерность действий девелопера и добился устранения дефектов.

Как провести приемку жилья в новостройке самостоятельно?

Дольщик имеет право и возможность принять объект, не прибегая к услугам третьих лиц, предварительно проконсультировавшись у специалистов по вопросам правил приемки-передачи жилья от девелоперов. К сожалению, у дольщиков не всегда хватает опыта и знаний для проведения процедуры. Покупатели жилья в новостройках могут провести приемку квартиры, следуя подробной инструкции, но при этом не заметить скрытые недочеты и нарушения. Кроме того, часть дефектов можно пропустить просто из-за отсутствия опыта, ведь, например, только по окнам существует более пяти ГОСТОВ, которые используются при проверке недочетов. Но кроме окон необходимо проверить и стены, и системы вентиляции, отопления, электрики, водоснабжения, канализации, а в квартирах с отделкой полностью проверить и её.

При возникновении споров с компанией-застройщиком собственник может оказаться не готовым отстоять свои права в силу незнания нормативов и своих прав. Чтобы не стать жертвой недобросовестных застройщиков, рекомендуем обращаться за помощью к экспертам.

Как принимать от застройщика квартиру в новостройке

Правила приема квартиры у застройщика по ДДУ предусмотрены Федеральным Законом № 214 от 30.12.2004 г. Соблюдение требований законодательства обеспечит приемку купленной недвижимости без разногласий и с учетом интересов обеих сторон. Процедура проходит следующим образом:

Большое значение имеет подготовка к приемке квартиры и оформлению акта осмотра объекта. От того, насколько хорошо дольщик подготовится к процедуре, зависит качество жилья, которое он в итоге получит (сможет ли он выявить все недостатки и потребовать их исправления). Чтобы провести осмотр тщательно, необходимо имеет при себе комплект инструментов и вооружиться знаниями.

Что нужно сделать до начала оформления акта приемки

До фактического приема квартиры и подписания всех документов необходимо пройти несколько обязательных этапов подготовки.

В смотровом листе при приемке квартиры должны присутствовать следующие пункты:

Застройщик должен ознакомиться с перечисленными пунктами в акте осмотра помещения, снять с него копию для дольщика/покупателя и поставить на этой копии печать, подпись и дату. Также подпись должен ставить представитель застройщика, который имеет доверенность, дающую полномочия на подпись подобных документов.

Документы, необходимые для приемки квартиры

Прежде чем подписывать акт приемки-передачи жилья от застройщика, покупатель должен предоставить пакет документов:

Девелопер, в свою очередь, обязан предоставить клиенту:

У покупателя есть право запросить у девелопера заключение о соответствии объекта недвижимости техническим регламентам и проектной документации. Застройщики нередко предлагают подписать акт приемки еще до осмотра помещения. Если это сделать, то в дальнейшем обнаруженные после приемки недочеты застройщик может уже не исправить добровольно и дефекты покупателю придется исправлять за свой счет. В этом случае решение вопроса возможно будет только через суд. Однако в суде в настоящее время также зачастую запрашивают дефектную ведомость с приемки квартиры.

Приемка жилья с внутренней отделкой

Квартиры в новостройках сдаются на разных этапах завершения:

Если чистовая отделка подразумевает сдачу объекта под ключ, то до передачи покупателю в помещении выполняются:

Квартира в исполнении «white box» предполагает необходимость выполнения покупателем только чистовых работ: поклейки обоев, укладки плитки и напольных покрытий, установки натяжных потолков, окончательной разводки элементов систем водоснабжения и канализации и установки концевых приборов (смесителей, ванн, раковин, унитазов). При этом все черновые и наиболее грязные работы выполняются силами застройщика к моменту сдачи помещения.

В квартире с черновой отделкой после приемки необходимо произвести полный спектр отделочных работ.

Чистовую отделку застройщик осуществляет по утвержденному дизайн-проекту, который, как правило, является типовым для всего корпуса. В жилых комплексах премиум класса у покупателя бывает возможность выбрать вид отделки и материалов, которые будут использоваться.

Приемка жилья с внутренней отделкой – важный этап при совершении жилищной сделки. Наши специалисты гарантируют внимательный осмотр каждого аспекта внутренней отделки, уделяя внимание качеству материалов, исполнению декоративных элементов и функциональности помещений. Мы предоставляем дефектную ведомость с перечнем дефектов по пунктам после проверки помещения, обеспечивая клиентов надежной информацией для принятия важных решений при покупке жилья.

Приемка жилья без отделки

При приемке квартиры без отделки выявить несоответствия нормативам гораздо проще, чем в чистовом варианте, где недостатки могут быть искусно завуалированы дизайнерской отделкой. Наиболее частые недочеты и дефекты:

Принимая недвижимость без отделки, в первую очередь проверяйте:

Правильно принять квартиру поможет чек-лист, но лучше воспользоваться помощью экспертов.

Прием-передача квартиры на рынке вторичного жилья

Неопытному человеку может показаться, что приемка квартиры в новостройке ничем не отличается от приемки недвижимости вторичного жилого фонда. Отчасти это так, ведь оцениваются те же элементы: окна, стены, двери, полы, соответствие площади помещения заявленному в документах. Тем не менее, нюансы есть, и на вторичке квартиру принимать заметно сложнее. Что же необходимо учитывать во время процедуры приемки?

Если жилье было сдано в эксплуатацию несколько десятков лет назад и за время своего существования сменило несколько владельцев, в нем может присутствовать множество изменений. Первое, на что следует обратить внимание — это наличие/отсутствие незарегистрированных перепланировок, вплоть до реконструкции стенных шкафов в прихожей и остекления балкона. Необходимо проверить целостность перегородок и несущих конструкций, ровность стен потолков и полов, исправность канализации, водопровода, электрики.

Особенно важно перед подписанием передаточного акта проверить поверхности на присутствие сырых пятен и плесени. Чаще всего эти проблемы могут быть в санузле, кухне, а также по всей квартире, если она угловая или находится на одном из крайних этажей. Не менее важно произвести опись имущества, если жилье продается с мебелью и бытовой техникой.

Также необходимо:

В остальном приемка вторичного жилья проходит так же, как и в случае с новостройками. В любом случае надежнее будет пригласить на осмотр специалиста.

К оформлению акта приемки вторичного жилья не предъявляется строгих требований. Обычно в нем прописывают дату подписания, место приемки (почтовый адрес квартиры), обнаруженные недостатки, данные сторон-участников сделки.

Что нужно иметь при себе во время приемки квартиры

Независимо от того, принимаете вы квартиру в новостройке или на вторичном рынке, при себе необходимо иметь:

Это минимальный набор приспособлений, которые рекомендуется взять на осмотр квартиры. При помощи таких инструментов можно зафиксировать явные недочеты, заметные невооруженным глазом. Эксперты по приемке квартир имеют в рабочем арсенале профессиональное оборудование, которое позволяет выявить и скрытые недостатки. Профессионалы часто применяют нивелир, тепловизор, дозиметр и прочие приборы, которые позволяют обнаружить скрытые дефекты.

Чек-лист для приемки квартиры

Осмотр жилья в новостройке в ходе приемки от застройщика имеет множество нюансов, требующих от дольщика пристального внимания. Люди без опыта, как правило, не знают, что нужно проверять, и осматривают очевидные вещи, упуская из вида менее явные недостатки. Смотровой чек-лист поможет сориентироваться и провести осмотр с наименьшими рисками упустить дефекты.

Любые дефекты, выявленные перед подписанием акта приема-передачи помещения, должны быть зафиксированы документально. Если возникнет необходимость составления претензии к застройщику, смотровой чек-лист следует приложить для подтверждения обнаруженных недочетов/дефектов и их устранения.

ИВАН ХАРИТОНОВ

основатель и руководитель организации «Профессиональная приёмка недвижимости»

Пример

Клиент решил приобрести квартиру без отделки в новостройке, но не был уверен, что сможет выполнить приемку жилья самостоятельно, поскольку не имел опыта в подобных делах. Для проведения этой процедуры он обратился к независимому эксперту, который в ходе осмотра выявил следующие недостатки:

• трещины в стяжке пола;
• некачественная герметизация уплотнительных резинок на окнах;
• продувание створок окон из-за их провисания;
• продувание монтажных швов окон;
• трещину на одном из стеклопакетов;
• уклон подоконников в сторону стеклопакетов;
• отсутствие заведенного в помещение электрического провода;
• отсутствие жесткого закрепления ограждения лоджии.

На основании технического заключения, выполненного специалистами организации, покупатель оформил акт осмотра квартиры с требованием исправления дефектов. В установленный срок недостатки были исправлены, а клиент сэкономил денежные средства во много раз превышающие стоимость услуги.

Примеры отчётов наших специалистов

ЖК AFI TOWER ЖК Оникс Делюкс д. Першино КП Сходня Форест Парк дер. Дарьино, СНТ Дубрава г. Солнечногорск, д. Соколово дер. Марусино, ул. Буденого дачный поселок Загорянский деревня Криушкино КП Вдохновение Пушкина с.т. Игрушка-2 дер. Грибки

Сроки приемки квартиры и устранения дефектов застройщиком

На приемку жилья в новостройке по ДДУ и подписание акта отводится 2 месяца с момента получения от застройщика уведомления о готовности объекта к сдаче. По истечении этого времени, если осмотр не был проведен, строительная фирма вправе подписать акт передачи квартиры в одностороннем порядке. Часто этим пользуются недобросовестные девелоперы.

Если сроки передачи квартиры нарушил застройщик, дольщик вправе получить неустойку (ст. 6, ФЗ-214, п. 2). Помимо этого, компании присуждается штраф.

Часто застройщики, которые задерживают передачу недвижимости, предлагают дольщикам подписать акт приемки с открытой датой. Дольщики верят, что дом в ближайшее время будет введен в эксплуатацию и они смогут приступить к регистрации прав на собственность. Здесь скрывается подвох, так как застройщик по факту поставит дату более позднюю, чем дата введения здания в эксплуатацию и покупателю невозможно будет получить компенсацию за просрочку срока сдачи квартиры, поэтому эксперты не рекомендуют соглашаться на подобные предложения девелоперов.

Иногда застройщики могут долго тянуть с подписанием акта передачи жилья, предлагать составить дополнительное соглашение для изменения качества недвижимости, продления сроков договора или его расторжения. Если дольщик соглашается на подписание такого документа, то дальнейшее обращение в суд с иском-претензией о неподписании акта приемки с целью получения компенсации результатов не принесет, поскольку компания-застройщик может поставить в документ любую дату на свое усмотрение.

Устранить недостатки, обнаруженные во время приемки квартиры, девелопер обязан в течение 60 дней с момента получения претензии. Иначе, по решению суда, стоимость ДДУ будет снижена на сумму, необходимую для устранения дефектов. Минимальный срок, в течение которого дольщик вправе требовать устранения дефектов, составляет 3 года.

Что делать после осмотра квартиры

Если во время осмотра жилья нарушений не обнаружено (такое случается крайне редко), можно приступать к подписанию передаточного акта. Как только документ оформлен, стороны подписывают его, и застройщик выдает покупателю ключи либо сообщает, где и когда можно их забрать.

После подписания акта передачи дольщик может приступать к регистрации права собственности в Росреестре. Если недочеты «всплыли» спустя время, собственник имеет право предъявить претензию по гарантии застройщика. Ликвидацию дефекта работники строительной компании должны провести безвозмездно в случае если дефекты появились не по вине покупателя.

Если у дольщика имеются замечания, порядок действий после приемки жилья (в том числе ипотечного) несколько изменяется. Покупатель предоставляет застройщику список существенных недостатков и либо подписывает акт приема-передачи, приложив к нему перечень обнаруженных дефектов, либо в случае обнаружения существенных недостатков вправе не подписывать передаточный акт, заполнив только акт осмотра квартиры, перечислив в нем все замечания. В любом случае он может рассчитывать на возврат денежных средств, вложенных в строительство.

Если же обнаруженные дефекты несущественны, закон обязывает дольщика принять объект в обязательном порядке, приложив дефектный акт, и дожидаться устранения недочетов в течение 60 дней.

Дольщик имеет право неоднократно отказываться от подписания акта — до тех пор, пока не будут устранены все существенные недостатки. В случае отказа от приемки жилья после устранения этих недочетов компания-застройщик вправе подать в суд требование о выплате неустойки со стороны дольщика.

Восстановить утерянный акт передачи квартиры можно, обратившись ко второму участнику сделки, у которого хранится еще один экземпляр. Также для восстановления утерянного документа можно обратиться в Росреестр или МФЦ.

Ещё больше полезной информации