Как получить компенсацию от застройщика за допущенные недостатки: правила взыскания в 2024 году
Примерное время прочтения 4 минуты
Автор: Иван Харитонов
Последнее обновление: 16.04.2024
По 214-ФЗ от 30.12.04 к прямым обязанностям застройщика относится обеспечение качественного долевого строительства. Это значит, что готовый объект должен соответствовать условиям заключенных договоров с собственниками, положениям проектной документации, технических и градостроительных регламентов, другим обязательным требованиям.
Также следует знать: если объект сдается застройщиком, то на него распространяется еще и законодательство в сфере защиты прав потребителей. А за некачественные работы в этом случае предусматривается повышенный размер ответственности.
На практике объекты долевого строительства иногда оказываются не полностью готовыми к эксплуатации в назначенный срок, либо работы по отделке бывают выполнены некачественно. Но так как за подобное нарушение застройщику грозит вполне определенная ответственность в виде неустойки, он идет на обман. В попытке минимизировать финансовые потери, дом передается собственникам не в том состоянии, который обозначен в ДДУ. Обычно выявляются сколы, пустоты под плиткой, неровные стены и полы. Но иногда случаются и более вопиющие несоответствия —несоответствующая первоначальному проекту планировка, отсутствующая створка окна и т. п. Число претензий дольщиков из-за некачественно выполненных общестроительных и отделочных работ растет ежегодно.
Профессиональная приемка недвижимости - действующий член СРО!
Аттестованные эксперты с большим опытом работы.
Индивидуальный подход к работе с каждым клиентом
Качество, надежность и нацеленность на результат.
Права дольщика при выявлении недостатков объекта
Собственник помещений может потребовать у застройщика:
- Устранить зафиксированные дефекты за свой счет и в разумный срок.
- Возместить уже понесенные расходы (оплачиваются фактически проведенные дольщиком ремонтные работы и использованные строительные материалы).
- Уменьшить стоимость объекта на сумму, которая согласно заключению оценщика необходима для приведения объекта к ранее заявленным характеристикам и федеральным требованиям.
- Расторгнуть договор (если нарушения оказались слишком значительные).
Самое действенное из перечисленного на сегодняшний день — это взыскание затрат на работы и материалы по сметной стоимости, рассчитанной по итогам проведения строительно-технической экспертизы.
Как рассчитывается компенсация за дефекты строительства?
Определять сумму взыскания может только профессиональный оценщик. В этом вопросе он будет ориентироваться на следующие моменты:
- текущие цены каталогов ТСН и объемы необходимых материалов;
- стоимость демонтажных (если нужны) и восстановительных работ.
Например, многие дефекты, на первый взгляд, кажутся несущественными. Но на поверку они представляют собой нарушение базовых строительных норм и требуют дорогостоящей переделки (включая разбор конструкций).
Если дольщик желает уменьшения стоимости в ДДУ, то оценка проводится по тем же правилам. Учитываются цены на соответствующие работы и материалы.
На размер возмещения оказывает влияние также объем предстоящих или уже выполненных работ и вид допущенных дефектов. С течением времени оценка может меняться, так как цены на материалы и работы постоянно колеблются.
Если застройщик не согласен с претензиями дольщика, то спор, как правило, рассматривается судом. Назначается ответная судебная экспертиза, специалист которой и определяет сумму компенсации.
При выборе дольщиком варианта с самостоятельным исправлением строительных и отделочных дефектов возмещение будет рассчитано по реальным подтвержденным затратам. Но у данного способа есть и несколько минусов:
- Должны быть предоставлены правильно оформленные бухгалтерские и расчетные документы на выполненные работы и стройматериалы. Часто их нет или они составлены неграмотно, так как дольщик, пытаясь сэкономить, обращался за услугами частников и покупал необходимые товары на строительном рынке.
- Все дефекты должны быть зафиксированы официально. То есть важно заранее позаботиться о проведении экспертизы и оценке будущих работ, получении детального описания нарушений и сметы требуемых материалов и операций по их устранению (в дальнейшем все покупки должны соответствовать расчетам). Многие об этом забывают и в итоге не могут доказать обоснованность и вынужденность приобретенных услуг и товаров, в том числе суду.
- Суд чаще всего назначает ответную строительно-техническую экспертизу, где расчет стоимости устранения дефектов рассчитывается по государственным ТСН каталогам и получается значительно ниже реальной рыночной стоимости.
Приёмка квартиры экспертом
- Гарантируем выезд специалиста с профильным образованием
- Наша ответственность прописана в договоре
Пошаговая инструкция по получению возмещения от недобросовестного застройщика
Шаг 1. Приемка объекта и выявление внешних недостатков со специалистом из реестра НОПРИЗ или НОСТРОЙ, соответствующего требованиям постановления Правительства РФ №2380 от 20.12.2023 г. Далее до совершения следующих действий необходимо во соответствии с данным постановлением подождать 60 дней.
Шаг 2. Обращение за услугами независимого оценщика
Определите удобный день и в согласованный срок профессиональный строительный эксперт придет на место для проведения строительно-технического обследования принадлежащих вам жилых или нежилых помещений.
Необходимо заранее информировать застройщика о планируемой процедуре, направив соответствующую телеграмму. В ней обозначьте дату и время визита специалиста на объект недвижимости, а также пригласите представителя строительной компании для участия в обследовании. Чтобы не перепутать адрес застройщика, проверьте его по ЕГРЮЛ (в соответствующем разделе сайта ФНС РФ). Предварительная отправка телеграммы четко не регламентирована законодательным образом. Но если в дальнейшем придется разрешать спор в суде, наличие такого уведомления имеет большое значение в процессе.
По завершении строительно-технического обследования эксперт составит заключение, где перечислит и опишет обнаруженные дефекты и изъяны в отделке и строительных конструкциях. Будут приведены ссылки на конкретные строительные нормы и другие требования законодательства, которые оказались нарушены застройщиком. К заключению прилагается расчет (смета) стоимости необходимого восстановительного ремонта.
Шаг 3. Направление претензии застройщику
Это должно быть официальное обращение с требованием компенсировать дефекты недвижимости. В качестве обоснования ссылайтесь на заключение эксперта (приложите копию для застройщика). Доставлять претензию нужно заказным письмом и всегда дополнять его описью вложения.
Шаг 4. Подача иска в суд
Если застройщик не реагирует на ваши требования или отказывается их выполнять, принимайте более жесткие меры. В этом случае шанс решить спор в свою пользу и получить положенные деньги остается, только если начать судебные разбирательства.
Подготовьтесь к процессу:
- Установите подсудность и подведомственность вашего дела.
Если речь о покупке личной недвижимости, то вопросом будет заниматься суд общей юрисдикции. Если размер требований меньше 100 тысяч рублей, то идти нужно к мировому судье, если больше — в районный суд.
Дольщик вправе выбирать подсудность. Можно обращаться по месту своей регистрации (постоянной или временной), расположения компании-застройщика, заключения или исполнения ДДУ (адрес спорного объекта недвижимости).
Принимайте решение после изучения практики того или иного суда. Это повысит вероятность взыскать с оппонента максимально возможную неустойку. В противном случае есть реальный риск снижения размера штрафа и процентов на основании Гражданского кодекса РФ, статьи 333.
При покупке на условиях долевого участия коммерческих помещений предприятия должны подавать иски к застройщику в арбитраж. Это может быть конкретный орган, обозначенный в ДДУ (при наличии такого пункта), или суд по месту нахождения строительной компании.
- Определите цену иска, а исходя из нее размер госпошлины для уплаты.
На что можно рассчитывать дольщику? Если обнаружены и должным образом зафиксированы дефекты, которые произошли по вине застройщика, то реально взыскать:
1. Частным лицам:
- компенсацию расходов на ремонт. Устанавливается по заключению строительного эксперта. Но если суд посчитает необходимым, то назначит дополнительное обследование и оценку недвижимости. Тогда сумма к получению заявителем может быть как снижена, так и увеличена;
- неустойку за превышение срока выплат присужденного возмещения (по закону «О защите прав потребителей»). Не путайте с неустойками за несвоевременную передачу объекта;
- компенсацию морального вреда (допускается указать любую сумму, но окончательное решение примет суд);
- штраф (по ЗОЗПП).
2. Юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям — все, кроме штрафа и компенсации морального вреда. Есть и отличия в расчете неустойки (но при уступке прав требования частным лицом применяется порядок для дольщиков-физлиц).
Госпошлина определяется только от сумм компенсации на восстановительный ремонт и неустойки. Если цена иска меньше 1 млн рублей, то физлица могут не платить госпошлину вообще. Если больше, то из госпошлины со всей суммы вычитается пошлина с 1 млн рублей. Именно в таком порядке. Если посчитать по-другому, то есть неправильно, размер госпошлины завышается.
- Отправьте копию иска своему застройщику.
Для этого приходите на почту и оформите ценное письмо с описью вложения.
- Соберите обоснования иска.
Подтверждением выдвигаемых требований становятся следующие документы (копии или оригиналы нужно прикрепить к заявлению):
- ДДУ и его приложения.
- Платежные документы по взносам.
- Отчет эксперта.
- Уведомление об осмотре помещений независимым специалистом, направленное застройщику.
- Претензии с уведомлением о вручении (получении).
- Описи и квитанции, которые свидетельствуют о доставке копии иска застройщику.
- Другие доказательные материалы.
Шаг 5. Участие в судебных заседаниях
Обычно достаточно 2–3. Но если ответчик подаст возражения, понадобятся показания специалистов по предоставленному заключению или дополнительные экспертизы, то процесс затянется.
Имейте в виду: исходя из судебной практики, для более успешного отстаивания позиции в суде следует в большей степени опираться не на 214-ФЗ, а на ЗОЗПП и Гражданский кодекс.
Как происходит исполнение судебного решения?
Если суд принял вашу сторону, это еще не все. Важно получить реальные деньги.
Необходимо помнить, что судебные решения вступают в силу не сразу, а минимум через месяц после вынесения. Причем это должно быть полное решение, то есть с мотивировочной частью. И при условии, что оппонент не обжаловал его (в этом случае срок отсчитывается с момента вынесения постановления по апелляции).
Дольщику нужно получить исполнительный лист на руки (если была апелляция, то дождаться возвращения дела в первую инстанцию). Затем его вместе с заявлением о взыскании следует передать в банк, где обслуживается застройщик. Как вариант, можно обратиться в службу судебных приставов.
Чтобы добиться фактической компенсации, иногда требуется много времени и творческий подход. Процесс напоминает ведение оперативно-розыскных мероприятий, потому что приходится выяснять наличие у застройщика счетов и имущества. Случаи, когда при подаче исполнительного листа банк почти сразу перечисляет указанную сумму, очень редки. Деньги поступают на реквизиты, которые дольщик указывал при заключении ДДУ.
Часто бывает, что у застройщика оказывается мало денежных средств, но при этом в его собственности дорогостоящее и ликвидное имущество. Например, среди его активов транспорт, недвижимость или крупная дебиторская задолженность. В этом случае дольщик будет вынужден работать через службу судебных приставов. Это не самый лучший способ получить положенное. При бездействии приставов придется подавать на них жалобу в вышестоящий орган или суд.
В некоторых ситуациях дольщик имеет возможность добиться признания застройщика банкротом. Достаточным основанием для этого считается невыплата компенсации расходов на устранение недостатков объекта, но при условии, что сумма назначенного возмещения больше 300 тысяч рублей и просрочка составляет уже больше 3 месяцев.
Иногда не нужно даже начинать реальный процесс, просто предупредите о планируемой подаче соответствующего иска. Застройщик, не желающий такого исхода для своего бизнеса, примет более активные меры для погашения долга. Однако, чтобы быть готовым к любому развитию событий, дольщику стоит все-таки хорошо изучить порядок банкротства.
Как долго длится процедура взыскания?
- При наличии на счетах застройщика нужной суммы денег, рассмотрении дела в суде первой инстанции без дальнейшего движения и отсутствии необходимости в дополнительных судебных процедурах — около 6 месяцев.
- При проведении судебной экспертизы (по инициативе суда или застройщика), обжаловании принятого решения — к стандартному сроку прибавится от 2–3 месяцев в каждом случае.
- При объективных финансовых трудностях оппонента — пока не будут найдены все источники или ресурсы, подходящие для выплат. Обычно это занимает более длительное время – в районе полутора и более лет.
Соответственно, срок получения компенсации на восстановительный ремонт зависит от многих обстоятельств: сколько идет судебный процесс, как долго суд изготавливает акты и исполнительный лист, насколько сложно оказывается найти денежные средства у застройщика.
Имейте в виду: если суд назначает судебную экспертизу (неважно, по чьей инициативе), воздержитесь от ремонтных работ в спорных помещениях хотя бы до завершения судебного процесса. Это не касается завоза мебели и проживания (использования) недвижимости, подобные действия не помешают взыскать компенсацию.
Когда подавать претензию?
Дольщик вправе потребовать возмещение расходов в связи с низким качеством объекта через 60 дней после первичного указания перечня обнаруженных дефектов в соответствии с требованиям постановления Правительства РФ №2380 от 20.12.2023 г.. Но предъявлять претензии можно только в пределах гарантийного срока. Если в договоре с физическим лицом такой срок не установлен отдельно, то по общим правилам претензии к застройщику и требование о выплате компенсации принимаются в течение 2 лет от даты передачи недвижимости дольщику.
Рекомендуется действовать при поддержке профессиональных юристов. Специалисты в области долевого строительство постоянно отслеживают изменения законодательства и практикуются в отстаивании позиций клиентов в спорах с застройщиком. Большинство дел, которые они берут для сопровождения, выигрываются в пользу дольщиков.
Можно предварительно ознакомиться с нюансами аналогичных процессов: с тем же застройщиком, в похожих жилых комплексах, с ведением процесса в суде, в который планируете подавать иск и вы. Убедитесь, что при содействии узкопрофильных адвокатов бывшие дольщики получили полную компенсацию и в каком объеме.
При самостоятельном урегулировании спора воспользуйтесь актуальными шаблонами документов в интернете. В них учтены, как правило, действующие положения законодательства и судебная практика последних лет.
Ещё больше полезной информации
