Особенности приемки жилья в новостройке

Принятие объекта долевого строительства по акту приема-передачи подразумевает официальное признание и одобрение завершенного проекта заинтересованными сторонами. Это означает, что здание соответствует указанным требованиям и стандартам, готово к использованию или заселению.

Приемка квартиры в новостройке обычно включает в себя контроль текущего состояния и тщательную проверку выполненной работы по строительству и отделке для обеспечения соответствия договорным обязательствам. Бывает, что ошибки дольщиков могут повлечь серьезные проблемы: отказ в регистрации собственности, снижение неустойки по ДДУ и другие. Чтобы их избежать, лучше прислушаться к советам юристов, которые публикуются в этой статье.

Как понять, когда состоится передача ключей?

По факту завершения строительства дольщику направляется сообщение — по почте (заказным письмом с уведомлением о вручении) или лично под расписку. Иных способов передачи информации (телефон, мессенджеры, СМС) законом не предусмотрено. Несмотря на это некоторые строительные компании (СК) могут прибегнуть к таким вариантам.

Когда дольщик должен приступить к приемке жилья в новостройке?

После получения уведомления. К принятию необходимо перейти в течение двух месяцев (если нет других обязательств и предписаний в договоре). Дольщик подтверждает свои намерения, записавшись на приемку у застройщика.

Что делать, если дольщик не смог приехать в назначенный день на приемку?

Периодически происходят ситуации, когда дольщик не получает уведомление о приемке либо не может приехать в тот день и время, на которые заранее записался. Тогда единственным негативным последствием для него становится составленный застройщиком односторонний передаточный акт. Это положение предусмотрено Законом № 214 ч.6 ст.8.

В документе обозначено, что застройщиком выполнены все обязательства перед дольщиком. Это означает, что односторонний акт заменяет двусторонний и становится основанием для регистрации права собственности жилья дольщика в Росреестре, а также со дня его составления:

Несмотря на составление одностороннего передаточного акта, дольщик имеет право на предъявление застройщику претензий по качеству работ в период гарантийного срока. Также этот документ может быть оспорен в судебном порядке.

Какой период отводится на приемку жилья?

Законом не регламентируется время приемки квартиры после завершения долевого строительства. Исходя из этого вне зависимости от регламента застройщика или возражений менеджера, дольщик вправе осматривать объект столько времени, сколько посчитает нужным.

Можно ли приглашать эксперта на приемку?

Можно. И в этой части договора закон не ограничивает дольщика за исключением требований, выдвигаемых Постановлением правительства №2380 от 29.12.2023 года. В случае если застройщик не имеет разногласий с участником долевого строительства по недостаткам, обнаруженным в помещении, то требований к инженеру, проводящему проверку помещения не предъявляется. Если же разногласия имеются либо дольщик считает замечания критичными и отказывается принимать помещение по итогу осмотра, то подтвердить перечень дефектов может только специалист, состоящий с реестре НОПРИЗ либо НОСТРОЙ, а также заключивший трудовой договор с организацией, имеющей членство в СРО, основанной на членстве лиц, осуществляющих подготовку проектной документации.

Что делать при обнаружении дефектов?

К сожалению, при строительстве жилья застройщики часто отступают от требуемых норм и технических правил. Большинство недоделок обнаруживается в новостройках с отделкой под ключ. В случае выявления таких недостатков необходимо потребовать от СК составления акта, в котором будет зафиксирован перечень обнаруженных дефектов. При отказе представителей застройщика подписать этот документ в день приемки застройщику, необходимо отправить претензию с подробным изложением выявленных замечаний и требованием к их устранению по почте ценным письмом с описью вложение.

Как грамотно фиксировать недочеты и предъявлять застройщику претензии по качеству?

Выявленные недостатки регистрируются в акте осмотра объекта. Документ заполняется в свободной форме, но он должен обязательно содержать:

При отказе застройщика в подписании акта осмотра в день приемки ему необходимо отправить претензию с перечнем дефектов и требованием их устранить в короткие сроки. Большинство застройщиков имеют готовые бланки актов осмотра и дают их дольщикам для заполнения после приемки. Также существуют застройщики, которым можно предъявить перечень дефектов через специально разработанные для этого приложения через мобильный телефон.

В какой срок застройщик должен устранить дефекты?

В соответствии с п.6 ст.7 Федерального Закона № 124-ФЗ, застройщик обязан исправить выявленные дефекты в период, согласованный с дольщиком. Эти сроки указаны в договоре участия в долевом строительстве. При этом нужно учесть, что согласно пп. е) п. 1 Постановления правительства №2380 от 29.12.2023 года «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства», время для устранения недостатков не должно превышать 60 календарных дней.

Что делать, если дефекты не исправлены в установленный срок?

Если при приемке объекта были обнаружены недочеты, дольщик имеет право в соответствии с Федеральным Законом № 124-ФЗ требовать от застройщика:

Выявление существенных недостатков дает право дольщику расторгнуть договор долевого участия. Если же ДДУ остается в силе, а застройщик своевременно не устранил недочеты, можно отказаться от повторной приемки при предъявлении одного из вышеуказанных требований.

При неисполнении строительной компанией требований дольщика последний вправе подать исковое заявление в суд.

Как правильно подписать передаточный акт?

Документ заверяется подписями только после согласия дольщика принять объект. Для юридически грамотного оформления передаточного акта требуется соблюдение важных правил:

Во всех передаточных актах есть пункт об отсутствии материальных претензий к компании-застройщику. При этом формулировки могут разниться. Когда в документе прописано, что дольщик не имеет финансовых и иных претензий к застройщику, его можно смело подписывать. Это не несет в себе никаких рисков и при необходимости позволяет взыскать неустойку. Более того, юристы не рекомендуют дольщику отказываться от подписания акта или вычеркивать эту фразу, так как суд может признать его уклонистом со всеми вытекающими последствиями, а Росреестр — отказать в регистрации права собственности.

Нередко бывает, что застройщики хитрят. Они могут предусмотреть оформление соглашения об отступном в самом передаточном акте (например, вместо 100 — 30 % неустойки). В общем и целом, при любых сомнительных формулировках со стороны застройщика документ подписывать не рекомендуется без привлечения юристов.

До какого момента исчисляется неустойка за просрочку передачи объекта?

Застройщик считается исполнившим обязательства, когда между ним и дольщиком подписан передаточный документ, а в некоторых случаях со дня составления одностороннего акта. Неустойка за просрочку передачи объекта исчисляется именно с этого момента. Исходя из этого в случае наложения на застройщика штрафных санкций дата получения сообщения о выдаче не несет правовой нагрузки. Тем не менее она может быть важна при оспаривании одностороннего акта.

Можно ли предъявить застройщику требования об устранении дефектов при их обнаружении уже после приемки?

По закону это разрешается сделать в период гарантийного срока. Согласно 214-ФЗ, он составляет 5 лет со дня подписания передаточного акта (в договоре долевого участия он может быть только больше). Гарантийный срок 3 года действует на работу внутридомовых инженерных систем. Он также может быть увеличен в ДДУ.

При этом дольщик должен знать о том, что вышеупомянутый закон (№ 214-ФЗ) не распространяется на отделочные работы. В этом случае отношения двух сторон регламентируются Гражданским кодексом РФ и законом «О защите прав потребителей».

Гарантия на отделку по нормативам этих юридических документов составляет 2 года, если иной срок не указан в ДДУ.

Можно ли устранить дефекты самостоятельно и потребовать компенсацию расходов от застройщика?

При выявлении строительных недостатков дольщик вправе предъявить застройщику требования:

Последнее требование как раз и предполагает, что дольщик имеет право не ждать, пока застройщик устранит недочеты. Он может самостоятельно нанять подрядчика, который и проведет необходимые работы. При этом все расходы должен будет оплатить застройщик.

Однако и здесь не обойтись без сложностей. Дольщику придется официально доказывать причинно-следственную связь между найденными недочетами и затратами на их устранение. Как показала практика, это несет за собой множество трудностей, поэтому юристы советуют использовать второй вид требований — снижение цены ДДУ. Такая процедура проводится на основании экспертного заключения. Специально приглашенный строительный специалист выявит дефекты, определит стоимость работ и материалов. При этом самостоятельно устранять недочеты до решения суда не рекомендуется даже частично, так как может быть назначена дополнительная экспертиза.

Может ли дольщик не принимать квартиру, если у него есть претензии по благоустройству и состоянию общедомового имущества?

Многолетняя судебная практика свидетельствует о том, что дольщик имеет право не принять жилой объект только в случае обнаружения дефектов в самой квартире. Если же у него есть претензии и к общедомовому имуществу, по закону это не основание для отказа. В противном случае ситуация будет рассматриваться судебными органами как уклонение от приемки.

ИВАН ХАРИТОНОВ

основатель и руководитель организации «Профессиональная приёмка недвижимости»

Мы работаем на рынке с 2013 года, постоянно совершенствуемся и регулярно повышая уровень знаний. Наша организация стоит у истоков услуг в Москве по технической приемке квартиры у застройщика, экспертной проверке качества ремонтных работ и обследованию качества загородных домов перед покупкой. Мы горды тем, что тысячи наших клиентов смогли отстоять свои права, получить скидку при покупке или вообще отказаться от ненадежного приобретения. В последние годы нас стали часто копировать, у нас появилось много конкурентов, но факт остается фактом: мы запустили механизм, который стабильно повышает качество выполняемых работ на объектах строительства, увеличивает количество грамотных покупателей. Теперь приобретатели жилья знают, куда можно обратиться за помощью и не остаются один на один с сложившимися проблемами.

Я уверен, что наша работа будет способствовать дальнейшему повышению качества строительных и ремонтных работ, а также росту грамотности исполнителей.

Ещё больше полезной информации