Влияние обследования недвижимости на стоимость и условия покупки

За 2023 год цены на недвижимость возросли почти на 12 %, и стоимость объектов продолжает увеличиваться. В таких условиях любая скидка становится не просто приятным подарком, а настоящей необходимостью. Однако «сторговаться» с крупным застройщиком без веских оснований практически невозможно. Даже частные продавцы далеко не всегда готовы подвинуться по цене продажи без убедительных аргументов.

Чтобы снизить цену объекта, можно и нужно прибегать к поиску недостатков строительства. В этой статье мы разберемся, как качественная приемка позволяет изменить стоимость и условия покупки недвижимости.

Какие недостатки позволяют снизить цену недвижимости?

Кажется, что серьезно снизить стоимость сделки способны только значительные дефекты, такие как крупные трещины в стенах или перекошенный фундамент. Но вполне очевидно, что от покупки дома с такими недостатками целесообразно вовсе отказаться, чем судиться с застройщиком. К счастью для будущих владельцев, компенсацию можно получить и за гораздо менее существенные дефекты.

В юридической практике встречается немало примеров, когда покупатели смогли снизить цену на сотни тысяч, а иногда и миллионы рублей, обнаружив множество незначительных недостатков. К последним можно отнести поцарапанные стеклопакеты, перекошенные подоконники, потрескавшуюся штукатурку на стенах, неровно отрезанную плитку в ванной, элементы инженерных коммуникаций, подлежащие замене и т. д. Иными словами, достаточно «насобирать» большое количество изъянов в отделке — иногда их можно исправить даже своими руками, а застройщик будет рад избавиться от «проблемного» объекта.

Наиболее пристальное внимание при осмотре следует обратить на следующие детали:

ИВАН ХАРИТОНОВ

основатель и руководитель организации «Профессиональная приёмка недвижимости»

Чтобы выявить эти недостатки, зачастую недостаточно простого визуального осмотра помещения. Для качественного обследования необходимы приборы и опыт в обращении с ними. Если в вашем распоряжении нет оборудования и профильных знаний, стоит обратиться к специалистам, которые возьмут процесс проверки на себя.

Как изменятся условия приобретения при обнаружении дефектов?

Разумеется, осмотр дома или квартиры значительно замедлится в том случае, если вы нашли большое количество недостатков строительства. У компании, которая сдает готовый объект, есть цель — передать всю ответственность за дефекты клиенту. Именно поэтому многие недобросовестные застройщики предлагают подписывать акт приемки еще в офисе, до полноценного обследования недвижимости. Также зачастую частные собственники требуют подписания договора купли-продажи до того, как дом будет осмотрен инженером, если речь идет о продаже уже готового объекта. Важно не соглашаться на подобные инициативы. Если вы подпишете акт, не осмотрев объект и не прописав в нем всех обнаруженных дефектов, шансов на получение компенсации, снижение стоимости или исправление дефектов станет значительно меньше.

Как определить размер компенсации за дефекты строительства в новостройке?

Пытаться оценить размер компенсации за дефекты в новой квартире самостоятельно точно не стоит. В лучшем случае вы не сможете аргументированно отстоять свою позицию, в худшем — согласитесь на заведомо недостаточную сумму. Обычно дольщики склонны занижать размер скидки, поскольку для правильной оценки требуется опыт. При его отсутствии легко забыть о том, что деньги в будущем уйдут не только на закупку материалов, но и на проведение демонтажных/монтажных работ.

Чтобы получить оценку, которую в дальнейшем можно будет использовать в суде, стоит обращаться к независимым экспертам, которые проведут независимую досудебную экспертизу. Они сумеют составить предварительную смету, в которую войдет стоимость монтажных и демонтажных работ, а также цена материалов, необходимых для восстановления нормального состояния объекта.

Если с застройщиком не удается договориться, придется направлять ему претензию и обращаться в суд для взыскания денежной компенсации. Государственный орган имеет право назначить повторную экспертизу. Однако если независимая оценка была проведена профессионально, результаты нового обследования практически не будут отличаться от предыдущих.

Какую скидку можно получить от застройщика при обнаружении дефектов?

Размер скидки зависит от множества факторов. Главный среди них — сложность устранения дефектов. Если в процессе проверки выявились фундаментальные проблемы строительства, размер скидки будет кратно выше, чем при обнаружении нескольких царапин на стеклах. Нередки ситуации, при которых покупатели смогли добиться компенсации в 25–30 % от стоимости готового жилья.

ИВАН ХАРИТОНОВ

основатель и руководитель организации «Профессиональная приёмка недвижимости»

Кроме скидки за закупку стройматериалов и оплату времени рабочих, от застройщика можно потребовать возмещения прочих расходов. Например, суды часто назначают компенсацию за моральный ущерб, нарушение сроков сдачи объекта, привлечение экспертов и т. д. Однако этот вариант возможен только для жилья, приобретенного по договору долевого участия. Если происходит осмотр объекта недвижимости перед покупкой, то на осмотре определяется приблизительная стоимость устранения обнаруженных дефектов, исходя из знаний эксперта, без расчета сметной стоимости обнаруженных дефектов.

Стоит ли пытаться получить компенсацию или скидку?

Если речь идет о получении квартиры, приобретенной по ДДУ, то на первый взгляд, процесс получения компенсации выглядит сложно. Необходимо не только найти недостатки в квартире и правильно их оформить, но и рассчитать стоимость устранения, провести переговоры с застройщиком и т. д. Все этапы кажутся сложными только из-за недостатка опыта. Заручившись поддержкой специалиста, вы сможете гарантированно получить компенсацию от застройщика — идеального жилья не существует, недостатки присутствуют всегда. При этом стоимость услуг профессиональной приемки объекта строительства всегда будет значительно ниже той компенсации, которую удастся получить в итоге.В данном случае, однако необходимо понимать, что если речь идет о загородном доме, то организаций застройщика малоэтажного строительства зачастую не имеют денег на счете, и получив исполнительный лист в суде, можно так и не получить отсуженную сумму.

Если же дом еще не приобретен, то в случае обнаружения недочетов, важно поторговаться с продавцом. В 90% случаев продавцы снижают начальную цену хоть на небольшую сумму, хотя часто бывают случаи и с очень значительной экономией средств покупателя. Наибольшая вероятность получения скидки возникает тогда, когда на осмотре дома присутствуют одновременно инженер, проводящий обследование со стороны потенциального покупателя, и собственник дома или хотя бы риелтор.

Ещё больше полезной информации