Уважаемые клиенты! Информируем, что компания «Профессиональная приемка недвижимости» состоит в СРО, также имеются эксперты НОСТРОЙ/НОПРИЗ. Подробнее об услуге по вызову специалистов НРС, уточняйте у менеджера.
В идеальном мире застройщики всегда следят за тем, чтобы при возведении домов соблюдались все своды правил, СанПиНы и требования, заложенные в проектной документации. В реальности почти все компании сдают здания со значительными недостатками. Поэтому принимать только что построенный дом, веря застройщику на слово, точно не стоит. Крайне важно заказать профессиональную приемку, в ходе которой получится выявить образовавшиеся недостатки. Однако это лишь первый шаг. Предположим, вы наняли приемщика, и он нашел трещину в стене. Что делать с этой информацией? Кто будет платить за устранение недостатков? Можно ли сделать так, чтобы застройщик ликвидировал ошибку за свой счет, если документы уже подписаны? Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в статье.
При строительстве дома по договору подряда единственным документом, который удерживает застройщика, является акт приемки. Подписав эту бумагу, вы соглашаетесь с тем, что дом построен качественно, покупатель не имеет претензий к компании. После этого вернуть деньги или заставить застройщика исправлять недостатки будет сложнее.
Просто не подписывать акт приемки мало. Если вы зафиксируете все недостатки у себя в голове или в телефоне, застройщик может впоследствии заявить, что клиент просто не пришел на осмотр дома и уклоняется от его приемки. Поэтому стоит составить другой документ — акт осмотра здания. В данном документе приводится перечень обнаруженных дефектов, указывается название, номер и дата договора, по которому заказчик строительства принимает работы, данные заказчика, указывается дата составления. Данный документ, как правило, записывается на готовом бланке застройщика, которую необходимо заполнить. Если же ее нет, то можно составить ее самостоятельно, указав выше перечисленные данные. В «дефектовке» (так эту бумагу чаще всего называют строители) указываются все выявленные недостатки: царапины на окнах, кривой пол, трещины в фундаменте, неровные стены, наличие утечек газа и т. д. Именно с ее помощью можно будет в дальнейшем доказать, что акт приемки вы не стали подписывать из-за найденных недостатков строительных работ.
Кроме того, на случай возникновения споров с застройщиком о том, что постройка была действительно осмотрена в указанную дату, стоит не полениться и заполнить договор с организацией, которая помогает вам проводить техническую проверку здания при его приемке. Тогда дата осмотра будет дополнительно задокументирована в еще одном источнике.
Если при приемке дома присутствует представитель застройщика, он может предложить вам схему, которая впоследствии обернется обманом. Все выявленные недостатки вы устраняете за свой счет, а застройщик компенсирует их постфактум. Чаще всего покупатель, согласившийся на такое предложение, не увидит денег даже после судебного процесса. Ведь после ремонта дом будет соответствовать требованиям, и придется доказать тот факт, что ремонт проводили именно вы, а не застройщик. В этом случае доказать наличие первичных дефектов будет уже невозможно.
Большого смысла в том, чтобы устно договариваться с конкретным сотрудником компании-застройщика, нет. В большинстве случаев представитель не располагает полномочиями для того, чтобы назначить компенсацию или уменьшить сумму договора. Поэтому претензии стоит отправлять напрямую в офис застройщика в письменном или электронном виде. В документе следует указать реквизиты ранее заключенного договора, а также перечислить все недостатки, которые нашел приемщик в ходе обследования здания, а еще лучше — приложить техническое заключение эксперта.
Законодательство строго регламентирует порядок деловой переписки. Так, застройщик обязан ответить на претензию в течение 30 дней. Если реакции на письмо не последует, это повод подать иск в суд. Компании чаще всего все же отвечают на претензии, поскольку шансы выиграть подобное дело в суде будут минимальными. В большинстве случаев направление письма оказывается достаточным для того, чтобы заставить застройщика ремонтировать дом за свой счет или уменьшить сумму договора.
В некоторых случаях недостатки строительства проявляются только в определенное время года. Например, подписывая акт летом, покупатель не мог знать, что весной будет протекать крыша, а зимой — промерзать фундамент. Разумеется, такие нюансы могут быть обнаружены экспертом во время первичного осмотра, но есть ряд случаев, когда конструкция здания и вид его отделки не позволяют проверить некоторые параметры. Но даже если вы в свое время отказались от услуг технического надзора на этапе строительства и специалистов по приемке готового строения, ситуация поправима.
Обнаружив ошибки в конструкции здания, проверьте дату, в которую вы подписали акт приемки. Затем просмотрите договор, заключенный с застройщиком. В нем должен быть указан гарантийный срок. Если такая информация отсутствует, то считается, что компенсацию можно потребовать в течение 2 лет. Обычно застройщики сами указывают именно такой период. Если же застройщик в договоре указал более короткий срок, то в соответствии со статьей 724 Гражданского кодекса РФ все равно можно потребовать устранения замечаний, так как в ней прописан срок предъявления претензии в течении 2 лет.
Если двухлетний срок еще не истек, закажите независимую досудебную экспертизу. По своей сути она похожа на приемку, но предназначается не столько для выявления недостатков, сколько для фиксации их наличия с фотографиями и определением размера каждого дефекта, а также расчета стоимости их устранения. Помимо стороннего специалиста, на объект необходимо пригласить представителя застройщика путем направления ему телеграммы минимально за 3 рабочих дня до даты проведения экспертизы. Он должен убедиться в том, что выявленные недостатки реально существуют, а процедура экспертизы проводится в соответствии с установленными нормами. Стоит обратить внимание на то, что при проведении первичной приемки строительных работ со специалистом оповещать застройщика о его присутствии телеграммой не требуется.
С помощью специалиста вам потребуется подготовить доказательства того, что проблемы возникли еще до акта приемки или вследствие некачественного выполнения застройщиком своих обязательств. Иными словами, придется подтвердить, что трещина в стене, перекос окна или любые другие недостатки появились из-за действий (бездействия) строительной компании.
Если доказательная база существенна, то можно направить претензию застройщику. При отсутствии ответа на письмо сразу следует подавать иск в суд, и пытаться выиграть дело. Однако даже при решении в вашу пользу вероятность получения компенсации в разумные сроки будет низкой, так как зачастую на счетах частных застройщиков денег немного. Поэтому все же лучше искать недостатки еще на этапе приемки и сразу требовать их исправления.