Принимаем квартиру в новостройке правильно
Примерное время прочтения 5 минут
Автор: Иван Харитонов
Последнее обновление: 25.09.2024
После приёмки квартиры в новостройке покупатель получает долгожданные ключи. Однако радостному моменту предшествуют тщательный осмотр помещения и составление акта приёма-передачи. Только после этого новоиспечённый владелец жилья может зарегистрировать право собственности в Росреестре.
Как не совершать ошибки при приёмке квартиры и что делать, если вы обнаружите недостатки, — рассказываем далее.
Что такое приёмка квартиры и как она проходит
Покупатель квартиры осматривает её, сверяет с тем, что указано в договоре долевого участия. Это и называется приёмка жилья у застройщика. В ходе проверки устанавливают отсутствие или наличие любых недостатков. Если недоделок нет или существенные нарушения отсутствуют, оформляется акт приёма-передачи. После его подписания покупатель сможет стать полноправным собственником жилья. При обнаружении недоделок составляют соответствующий акт, который должен быть подписан со стороны представителей застройщика, что будет являться официальным подтверждением того, что застройщик принял замечания. В случае присутствия существенных нарушений составляется только акт осмотра квартиры, при этом акт приема-передачи не подписывается.
Обычно порядок приёмки такой:
- В офисе застройщика будущий собственник получает техническую документацию. Она касается вопросов обслуживания счётчиков электро-, водоснабжения (газоснабжения), терморегуляторов, противопожарного оборудования (при его наличии) и др.;
- Вместе с представителем застройщика покупатель детально осматривает комнаты, прихожую, санузел, балкон, кладовую, кухню. При обнаружении недочётов их фиксируют в акте о дефектах. Застройщик обязан устранить недоделки своими силами.
- Если недостатков нет или они не являются существенными нарушениями, то покупатель подписывает акт приёма-передачи жилья. В случае обнаружения несущественных дефектов кроме акта приемки-передачи обоими сторонами подписывается документ, содержащий перечень обнаруженных дефектов.
- После подписания акта покупатель получает ключи и регистрирует право собственности на квартиру в Росреестре.
- Если же имеются существенные недостатки, но необходимо составить акт осмотра помещения и прописать в нем весь перечень обнаруженных дефектов. Необходимо получить от застройщика подписанный экземпляр такого акта с печатью, подписью и датой составления.
В постановлении Правительства РФ от 29.12.2023 № 2380 в 2024 году предусмотрены особенности передачи жилья участнику долевого строительства. Вот основные этапы.
Застройщик по обычной или электронной почте, горячей линии или в мобильном приложении информирует о готовности квартиры к передаче. Это происходит после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Далее необходимо связаться со строительной компанией, чтобы договориться об удобном для вас времени приёмки квартиры.
- Осмотр и приёмка квартиры
Перед этим этапом изучите договор купли-продажи и правила приёмки квартиры, предоставленные застройщиком. В назначенный день внимательно осмотрите жильё на наличие дефектов и недостатков. При осмотре квартиры важно понимать, что если застройщик прописывает ограничение по времени осмотра квартиры, то такое требование не является легитимным. По закону о защите прав потребителя покупатель имеет право осматривать товар столько времени, сколько считает нужным.
В квартире всё в порядке или вы удовлетворены устранением недостатков? Можно подписывать акт приёма-передачи. Если выявлены незначительные дефекты, которые не препятствуют проживанию в квартире, то их необходимо зафиксировать в акте либо другой документе, предоставленном застройщиком в таком случае. После этого сразу подписывается акт приема-передачи. Если обнаружены существенные недостатки, зафиксируйте их в акте выявленных дефектов. В таком случае следует отказаться от подписания акта приёмки.
Качественное обследование
- Гарантируем выезд специалиста с профильным образованием
- Наша ответственность прописана в договоре
Каковы последствия подписания акта приёма-передачи
Их условно можно поделить на положительные и отрицательные.
Главное позитивное последствие — это то, что участник долевого строительства вправе оформить квартиру в собственность, подав документы в Росреестр. Как следствие, у него появляется возможность распоряжаться жильём по своему усмотрению.
Менее радостные последствия:
- если после приемки обнаружены дефекты, которые не были найдены при первичном осмотре, но которые могли появиться по причине использования квартиры новым собственником (например, царапины на ламинате, грязь на обоях), то есть вероятность, что застройщик откажет в требовании исправить замечание даже если гарантийных срок еще не подошел к концу. Но это не относится к скрытым дефектам, которые не могли быть обнаружены сразу, а также к тем, которые не могли быть сделаны собственником (например, неровности стен под обоями, трещина оконного блока вследствие усадки здания или неправильного монтажа и т.д.);
- застройщик перестаёт отвечать за сохранность квартиры. У него больше нет обязанности восстанавливать её за свой счёт. Если жильё будет повреждено в результате чрезвычайного происшествия, например, пожара или залива соседями сверху в результате их халатного обращения, то все убытки ложатся на покупателя.
Документы, которые понадобятся для приёмки квартиры
Для осмотра помещения покупатель должен взять с собой:
- паспорт;
- договор долевого участия.
Если вместо покупателя принимать жильё будет другое лицо, потребуется нотариально заверенная доверенность. В ней не должно быть общих фраз — пропишите в документе конкретные действия уполномоченного лица. Например, что оно имеет право от имени доверителя подписывать акт выявленных дефектов или акт приёма-передачи конкретной квартиры.
Приёмка квартиры самостоятельно
Если покупатель решил осмотреть квартиру сам, помимо указанных выше документов ему потребуются:
- «шпионский набор» — карандаш и блокнот для фиксации всех замечаний и дефектов. Кстати, можно захватить с собой фотоаппарат или снимать недоделки на смартфон с камерой;
- небольшой лист бумаги и зажигалка или свечка. Эти бытовые предметы помогут проверить естественную вентиляцию;
- обычный строительный мелок. Обозначьте им все недостатки на поверхностях (кроме обоев);
- простая рулетка, уровень или лазерный дальномер. Эти инструменты позволят измерить площадь и проверить ровность стен и потолков;
- отвёртка-индикатор, которая поможет убедиться в исправности электроточек.
Будьте внимательны и тщательно фиксируйте все недостатки.
Профессиональная приемка недвижимости - действующий член СРО!
Аттестованные эксперты с большим опытом работы.
Индивидуальный подход к работе с каждым клиентом
Качество, надежность и нацеленность на результат.
На что ещё нужно обратить внимание
Помимо тщательной проверки самой квартиры, не забывайте о местах общего пользования. Это важно для вашего комфорта и безопасности в будущем.
Обратите внимание на эти локации:
- Входную группу. Осмотрите плитку, ступеньки и перила на отсутствие трещин, отколов или других дефектов. Зафиксируйте все недостатки и сообщите застройщику.
- Электрический щит. Автоматы должны быть новыми и без каких-либо недостатков. Убедитесь, что в щитке есть схема, показывающая, за какую линию отвечает каждый автомат.
- Газовое оборудование. Если дом с газоснабжением, обязательно проверьте наличие счётчиков и датчиков утечки газа. Их отсутствие нужно указать в акте о дефектах.
При приемке квартиры, однако, необходимо понимать тот факт, что принимается именно сама квартира и исправление замечаний после осмотра производится в первую очередь по квартире, а не по местам общего пользования. Если по истечении 60 дней с момента первичного осмотра в местах общего пользования остались неисправленные дефекты, то имеет смысл составить коллективную заявку от лица жильцов на исправление замечаний по местам общего пользования.
Чек-листы для приёмки квартиры в новостройке
Рассмотрим два варианта приёмки. В первом — жильё без отделки, во втором — с таковой.
Если квартира без отделки
Принимая квартиру без отделки, не спешите подписывать акт приёма-передачи. Тщательно проверьте все ключевые моменты:
- Площадь квартиры. Сравните реальные цифры с данными в договоре или акте сверки взаимных расчётов.
- Коммуникации. Проверьте напор воды на кухне и в санузле (при наличии возможности открыть воду). Убедитесь, что трубы не текут. Уточните наличие счётчиков.
- Входная дверь. Оцените ровность их установки и работу замков. Убедитесь, что входная и межкомнатные двери плотно закрываются и нет щелей.
- Окна. Проверьте отсутствие сколов и трещин на стёклах и раме. Попробуйте открыть и закрыть окна, убедитесь в исправности всех ручек.
- Потолок, пол и стены. Осмотрите поверхности на отсутствие искривлений, трещин и подтёков.
- Вентиляция. Прислоните лист бумаги к вентканалу. Если бумагу затягивает, значит, тяга есть. То же самое можно проделать с зажигалкой или свечкой.
- Радиаторы отопления. Убедитесь, что они установлены ровно и на правильном расстоянии от подоконника и стены, что отсутствуют следы подтеков в местах соединений.
Если квартира с отделкой
При приёмке готовой к проживанию квартиры нужно проверить не только стандартные пункты чек-листа для помещения без отделки. Необходимо также уделить особое внимание:
- Электричеству. Убедитесь в ровности установки розеток и их исправности.
- Качеству отделки. Проверьте отсутствие кривизны в стыках между стенами, полом и потолком. Обои, плинтусы и линолеум не должны отслаиваться. Осмотрите кафельную плитку на отсутствие сколов и трещин, ровность укладки, заполнение межплиточных швов.
- Сантехнике и мебели. Если они указаны в договоре, проверьте их исправность. Недостатки фиксируйте в акте о дефектах.
Привлекаем специалиста
Идеальным вариантом при приёмке квартиры — не важно, с отделкой или без, — будет присутствие профессионального приёмщика. Как правило, это инженеры-строители с профильным образованием и опытом работы.
Почему профессиональная приёмка важна? Во-первых, опытный специалист видит скрытые проблемы, которые могут остаться незамеченными. Во-вторых, участие профессионала — это защита от подписания акта приёма-передачи с серьёзными дефектами, которые могут выявиться позже.
ИВАН ХАРИТОНОВ
основатель и руководитель организации «Профессиональная приёмка недвижимости»
Важно! Специалист точно необходим, если у вас есть разногласия с застройщиком относительно качества отделки. Порядок работы с профессионалом по приёмке жилья установлен в постановлении Правительства РФ от 29.12.2023 № 2380. Если вы решили пригласить специалиста, важно согласовать это с застройщиком. Обратитесь к нему в течение 5 рабочих дней с момента возникновения разногласий. Ряд застройщиков не требуют согласовывать специалистов, привлекаемых к приемке, но этот момент важно уточнить заранее.
Эксперт должен отвечать требованиям: иметь опыт работы и быть включённым в соответствующий национальный реестр специалистов в области строительства, проектирования и инженерных изысканий (НСР).
НРС ведут 2 ресурса:
- НОПРИЗ — национальное объединение изыскателей и проектировщиков. Это некоммерческая организация, которая отвечает за качество работ в области проектирования и изысканий. Она ведёт цифровую базу данных со сведениями о специалистах, работающих в строительстве. НОПРИЗ проверяет, что все эксперты соответствуют требованиям Градостроительного кодекса РФ;
- НОСТРОЙ — национальное объединение строителей. Функции у данного объединения аналогичны НОПРИЗ, но только в сфере строительства.
Застройщику потребуются документы от специалиста. Обычно это паспорт, договор на оказание услуг, нотариальная доверенность на эксперта (если он будет осуществлять приёмку без покупателя) и его контактные данные. Также будут нужны документы, подтверждающие квалификацию, калибровки приборов, которыми пользуется специалист.
Обратите внимание: строительная компания может отказать в приглашении эксперта, если он не соответствует указанным требованиям. Не стесняйтесь задавать вопросы застройщику и уточнять все детали.
Приёмка состоялась — что дальше
В части 1 статьи 7 закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» от 30.12.2004 № ФЗ-214 указано: у строительной компании есть обязанность передать покупателю жильё, качество которого соответствует условиям договора, техническим регламентам и проектной документации.
Застройщик выполнил указанные условия, и покупатель принял квартиру в новостройке. Они подписали акт приёма-передачи. Дальше нужно зарегистрировать право собственности на жильё в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Как это сделать:
- соберите необходимые документы. Понадобятся оригиналы договора купли-продажи квартиры и акта приёма-передачи, а также их копии, паспорт покупателя;
- обратитесь в МФЦ для регистрации права собственности. Это обязательная процедура, которая делает покупателя полноправным владельцем жилья. Без регистрации невозможно продать, подарить или заложить квартиру.
Далее, если квартиры была приобретена в ипотеку, необходимо выполнить и предоставить банку оценочный альбом, который подтвердит ему рыночную стоимость и характеристики купленной квартиры.
Если акт приёма-передачи не подписан
В части 5 статьи 8 закона № ФЗ-214 указано, что застройщик обязан передать квартиру без недостатков. А покупатель имеет право требовать от строительной компании устранения выявленных недоделок.
То есть в случае выявления проблем при осмотре помещения вместо акта приёма-передачи должен быть составлен акт о дефектах. В то же время в постановлении Правительства РФ от 29.12.2023 № 2380 сообщается о том, что при отсутствии существенных нарушений требований к качеству помещения застройщик и участник долевого строительства указывают в акте приема передачи или другом документе список дефектов, которые должен устранить застройщики при этом акт приема-передачи подписывается в день приемки. В документе фиксируют все недостатки. К его составлению нужно подходить скрупулёзно и ответственно. Ведь застройщик будет устранять только то, что указано в этом списке. Если вы что-то не отметили, то это не будет исправлено. Акт о дефектах составляется в двух экземплярах — по одному для покупателя и застройщика, — подписывается ими.
Если же выявлены существенные нарушения, то акт-приема передачи не составляется, а подписывается только акт осмотра помещения, включающий перечень дефектов, подлежащих устранению.
После этого строительная компания ликвидирует недостатки. В ином случае она компенсирует покупателю цену их устранения. Однако бывает, что участник долевого строительства вынужден взыскивать эту стоимость с недобросовестного застройщика в суде.
Что делать, если покупатель не хочет принимать квартиру
Бывают ситуации, когда покупатель не хочет принимать жильё и отказывается подписывать акт приёма-передачи без каких-либо претензий. В этом случае строительная компания имеет право передать квартиру в одностороннем порядке.
Как это работает? Застройщик составляет акт приёма-передачи самостоятельно. После этого он считает квартиру переданной, несмотря на отказ покупателя. Такое право застройщика основано на законодательстве о долевом строительстве. При этом покупатель может оспорить его действия в суде. Но только если докажет, что отказ от приёма квартиры был обоснован.
Дольщики vs застройщики: кто защищен законом
Вопрос соотношения прав и обязанностей покупателей и строительных компаний — это вечная дилемма.
Как всё было до 1 сентября 2024 года? Государство традиционно опекало более слабую сторону в этих правоотношениях — покупателя. Нередко встречались:
- двойная ответственность застройщика: по закону «О долевом строительстве» и «О защите прав потребителей». По сути, покупатель мог взыскать неустойку за ряд нарушений одновременно по двум нормативным актам;
- «покупательский экстремизм». Некоторые дольщики активно использовали свои права в судах с застройщиками. Иногда покупатели кооперировались с юридическими компаниями, специализирующимися на таких спорах. Цель — взыскать с застройщика денег по максимуму.
В последнее время наблюдается усиление позиции застройщиков в законодательстве. Изменения произошли 1 сентября 2024 года. С указанной даты вступили в силу изменения закона об участии в долевом строительстве, по которым размер штрафов для застройщиков снижен в 10 раз: с 50 % до 5 % от присужденной суммы. Двойная ответственность отменена. Строительная компания теперь отвечает только по закону от 30.12.2004 № ФЗ-214 (о долевом строительстве), то есть теперь нельзя взыскать неустойку или штраф, если он не прописан в данном законе.
Что это значит для покупателей? Им будет сложнее взыскать крупные суммы со строительных компаний за недочёты в квартирах. При этом застройщики будут не столь охотно устранять дефекты и соблюдать сроки. Однако изменения в законодательстве не означают, что права дольщиков будут ущемлены.
Ещё больше полезной информации
