Приёмка квартиры в новостройке: на что обратить внимание и как быть с обнаруженными дефектами?
Примерное время прочтения 6 минут
Автор: Иван Харитонов
Последнее обновление: 31.01.2025
Приёмка квартиры от застройщика — счастливое и долгожданное событие для новосёлов. Но расслабляться в этот момент не стоит: жильё в новостройках нередко сдаётся со строительными недостатками. Это могут быть как мелкие дефекты отделки, так и серьёзные изъяны, которые в дальнейшем повлияют на уровень комфорта и безопасность жильцов. Поэтому спешить подписывать акт приёма-передачи не рекомендуется. Сначала нужно тщательно осмотреть квартиру и убедиться в отсутствии недостатков, а если таковые обнаружатся — грамотно их зафиксировать. Это позволит требовать от застройщика устранения дефектов или компенсации затрат на приведение жилплощади в надлежащее состояние. Рассмотрим подробно, как правильно принимать квартиру в новостройке.
Приёмка квартиры в новостройке
Эта процедура — не добровольное решение участников сделки, а обязательный этап приобретения жилой недвижимости у застройщика на основании договора долевого участия (ДДУ). Процедура регулируется Федеральным законом № 214-ФЗ. Согласно статье 8 этого акта:
- После ввода дома в эксплуатацию застройщик обязан уведомить покупателя о готовности объекта и пригласить на приёмку, предложив возможные даты. Он должен сделать это не менее чем за 1 месяц до договорной даты передачи квартиры (или не менее чем за 14 рабочих дней, если в ДДУ указан срок начала передачи). Сообщение может быть направлено дольщику по e-mail или другим способом, указанным в договоре. Для фиксации юридического факта уведомление направляется заказным письмом по почте.
- Дольщик обязан начать приёмку в течение 7 рабочих дней с момента получения сообщения, если другой срок не указан в ДДУ. Покупатель не имеет права безосновательно отказаться от участия в процедуре в назначенный период времени. Если он проигнорирует приглашение застройщика, тот вправе подождать 1 месяц и оформить акт приёма-передачи в одностороннем порядке (по закону должно пройти 2 месяца, но до конца 2025 года применяется сокращённый срок в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 2380).
Профессиональная приемка недвижимости - действующий член СРО!
Аттестованные эксперты с большим опытом работы.
Индивидуальный подход к работе с каждым клиентом
Качество, надежность и нацеленность на результат.
Впрочем, покупатель и сам должен быть заинтересован в проверке готовности объекта, чтобы в случае обнаружения недочётов составить дефектный акт. Он может проводить приёмку:
- самостоятельно;
- через представителя по доверенности;
- с участием профильного специалиста.
В последнем случае крайне желательно, чтобы эксперт состоял в Национальном реестре специалистов и был сотрудником компании — члена проектной СРО. Это позволит дольщику успешно спорить с застройщиком по поводу качества жилья или отказаться от подписания передаточного акта, если в квартире обнаружатся существенные недостатки (до момента их устранения).
Строительный контроль с гарантией!
- Гарантируем качественное проведение обследования
- Наша ответственность прописана в договоре
Что проверяется во время приёмки?
Передаваемая квартира должна соответствовать:
- обязательным нормативным требованиям — строительным, санитарным, противопожарным и пр.;
- проектной документации;
- условиям договора долевого участия — по площади, планировке, отделке, комплектации.
Какой именно объём проверок предстоит провести при приёмке жилья — зависит от того, в какой степени готовности его обязан передать застройщик по условиям ДДУ:
- Без отделки. Это значит, что недвижимость сдаётся с голыми поверхностями (кирпич, блоки, бетон), иногда даже без внутренних перегородок. Инженерные сети введены в жильё, но их внутренняя разводка не выполнена. Соответственно, осмотр квартиры будет заключаться в проверке площадей помещений и их готовности к проведению отделочных работ, состояния оконных конструкций и входной двери, а с точки зрения коммуникаций — наличия вентиляции, точек ввода электрики, водоснабжения, канализации. Система отопления всегда полностью смонтирована даже в помещениях без отделки и, если квартира принимается в отопительный период, должна полноценно функционировать.
- Предчистовая отделка. В этом случае предполагается, что проведен ряд работ, который позволяет сразу проводить чистовые работы в помещении. Однако, у разных застройщиков уровень предчистовой отделки несколько отличается. Чаще всего при таком виде отделки инженерные сети разведены по квартире, а поверхности подготовлены под финишную отделку. Поэтому в ходе приёмки нужно оценить качество такой подготовки (штукатурку стен, стяжку пола и пр.), а также трассировку коммуникаций, в том числе её соответствие проектным решениям.
- Чистовая отделка. В этом случае жилплощадь полностью готова к заселению. В дополнение к упомянутым выше проверкам покупателю предстоит проинспектировать, качественно ли проведены отделочные работы, смонтированы ли оконечные устройства и оборудование (свет, розетки, радиаторы, сантехника), находятся ли они в работоспособном состоянии.
Как подготовиться к проверке?
Первым делом рекомендуется внимательно перечитать ДДУ и приложения к нему. Они помогут установить, каким параметрам должна соответствовать квартира: там указаны площадь и конфигурация комнат, отделочные материалы, состав электротехнического оборудования, набор сантехники и т. п. Всё это предстоит оценить во время осмотра. Договор стоит взять с собой на приёмку. Из документов также потребуются паспорт покупателя для подтверждения личности, план квартиры для сверки с фактической планировкой и фиксации замечаний.
Кроме того, для проведения приёмки понадобится ряд инструментов и подручных средств:
- бумага для записей, карандаш и ручка для протоколирования результатов проверки;
- хорошо заряженный смартфон, чтобы делать фото недостатков и использовать в качестве фонарика при осмотре тёмных мест;
- мел, толстый маркер или цветная клейкая лента, с помощью которых можно помечать дефекты на поверхностях;
- рулетка и дальномер для измерения расстояний и расчёта площадей помещений;
- строительный уровень и угольник для оценки ровности поверхностей и углов;
- лампочка, чтобы проверить наличие света (если в квартире не установлены осветительные приборы);
- тестер или другое устройство для проверки работоспособности розеток (патрон с вилкой, отвёртка-индикатор, компактный электроприбор);
- бесконтактный электрический тестер для проверки электросети, если в квартире не смонтированы оконечные устройства;
- пластиковый или резиновый молоток для оценки качества стяжки (при приёмке жилья в черновой отделке);
- лист бумаги или свечка с зажигалкой для проверки вентиляции;
- табуретка или складная лестница, чтобы добраться до высоких точек.
Это минимальный базовый набор. Эксперты, проводящие приемку, конечно, используют более обширный профессиональный инструментарий, что позволяет им проводить более полную и оперативную инспекцию.
Порядок приёмки квартиры
Прежде всего отметим пару организационных моментов:
- Важно согласовать с представителями застройщика время приёмки. Его должно быть достаточно для внимательного осмотра помещений (как минимум час). Желательно, чтобы это было дневное время: при солнечном свете обнаружить недостатки проще. Нужно также уточнить, кто будет присутствовать на приёмке от застройщика. Дефектный акт должен быть подписан обеими сторонами, иначе впоследствии могут возникнуть разногласия. Правда, некоторые компании не направляют своего представителя на встречу с каждым жильцом. В таком случае необходимо уточнить у застройщика процедуру фиксации недостатков.
- Либо до начала физической приёмки, либо уже в процессе нужно удостовериться в наличии документов. Застройщик должен передать покупателю акт ввода объекта в эксплуатацию, техническую документацию, паспорта на оборудование и другие эксплуатационные материалы.
Теперь разберём сам процесс приёмки, который состоит из нескольких больших блоков.
1. Проверка площадей
Бывает, что квартира сдаётся с немного большей или меньшей квадратурой, чем указано в договоре. Это влияет не только на будущее качество жизни новосёлов, но и на финансовый аспект: изменение площади может стать основанием для пересчёта покупной цены. Обычно застройщики включают в типовые формы ДДУ допустимые отклонения, а также последствия их превышения. Этот момент стоит заранее найти в договоре и изучить.
В случае возникновения спора по поводу размеров жилья в юридической плоскости будут использоваться результаты замеров, проведённых кадастровым инженером. Но при приёмке этот момент тоже нужно проверить: измерить габариты комнат и посчитать их площадь, а затем сравнить полученные цифры с тем, что прописано в ДДУ. Измерения удобно фиксировать на распечатанном заранее плане квартиры.
2. Проверка геометрии
Неровные полы и «волнистые» стены — частый строительный недостаток, особенно когда квартира сдаётся в черновом состоянии. Иногда этот дефект не создаёт больших проблем и исправляется чистовой отделкой. Но он чувствительно проявляется в тех местах, где впоследствии будут монтироваться другие конструкции. Например, при прокладке плинтуса вдоль искривленной перегородки или установке в ней двери образуются щели. А положить напольное покрытие на зыбкую стяжку не всегда технологически возможно. Кроме того, неровные поверхности хорошо заметны и трудно устранимы на стыках: в углах, на границах между стенами и потолком.
Поэтому при приёмке важно исследовать вертикальные и горизонтальные плоскости визуально и с помощью строительного уровня. Нормативами допускаются небольшие отклонения, величина которых зависит от типа применяемых материалов. Например, согласно СП 71.13330.2017, на поверхностях, обработанных простой штукатуркой, отклонение по вертикали и горизонтали может составлять до 3 мм на 1 кв. м. По требованиям СП 29.13330.2011 отклонение от горизонта готового покрытия пола должно быть не более 2 мм на помещение. Если представитель застройщика будет спорить по поводу подобных дефектов со ссылкой на нормативную документацию, для урегулирования разногласий стоит привлечь профессионального приёмщика, который аргументированно докажет наличие недостатков.
Также нужно исследовать углы с помощью угольника. При наличии отклонений от 90 градусов впоследствии возникнут сложности с установкой мебели и других элементов обстановки.
Если на полу сделана стяжка под чистовое покрытие, её нужно проверить не только на предмет равномерного нанесения, но и с точки зрения прочности. Здесь пригодится пластиковый или резиновый молоток: при постукивании стяжка не должна крошиться.
Кроме того, необходимо измерить высоту потолков и сравнить со спецификацией в ДДУ.
3. Осмотр дверей и окон
Если застройщик сдаёт квартиру без заполнения дверных проёмов, но с возведенными межкомнатными перегородками необходимо проверить их размеры и качество исполнения. Если же в жилье установлены сами двери, нужно осмотреть их на предмет отсутствия сколов, царапин и других косметических дефектов, а также проверить, хорошо ли работают замки и ручки. Если дверь установлена без «завала» относительно вертикали, она должна сохранять любое приоткрытое положение.
То же самое касается окон: они часто подвергаются повреждениям в ходе строительных работ. Надо обратить внимание как на стеклопакеты, так и на пластиковые рамы, предварительно сняв с них все защитные покрытия. Важно также убедиться, что окна легко открываются и закрываются, не задевая рамы, снабжены уплотнителями и в закрытом состоянии не сквозят, а снаружи установлены отливы. Для проверки сквозняков пригодится зажжённая свеча. Кроме того, следует замерить габариты оконных проёмов, которые должны соответствовать проектной документации.
Наконец, не стоит забывать об окнах и двери на балконе или лоджии, а также входной двери. Все они должны быть целыми, легко открываться и закрываться, иметь рабочую фурнитуру.
4. Оценка качества отделки
Если квартира полностью готова к заезду, нужно внимательно осмотреть результаты всех отделочных работ. Оценить надо не только выбор материалов (должны соответствовать спецификациям: если предполагается покраска поверхности, плитка или обои, это должно соответствовать реальности), но и качество монтажа. Например, обои должны быть наклеены без нахлёста и неровностей, краска — нанесена равномерно, без трещин и посторонних вкраплений.
Важно также осмотреть отделку на предмет «побочных эффектов», которые могут быть последствием серьёзных изъянов дома. Так, потёки на потолке — признак неправильного устройства кровли или гидроизоляции. Влажные или холодные на ощупь поверхности стен, выходящих на улицу, могут свидетельствовать о плохой теплоизоляции конструкций здания.
Отдельного внимания заслуживают полы. Покрытия должны быть уложены без уклонов, зазоров, щелей и других дефектов, не скрипеть и не проваливаться при ходьбе. В помещениях с мокрыми точками уровень пола должен быть ниже, чем в других комнатах (на 15–20 мм), либо с разделением порогом. Это делается, чтобы в случае протечек не пострадали жилые зоны в квартире, где это случилось, и у соседей этажом ниже.
5. Проверка инженерных коммуникаций
В квартире должна быть организована естественная вентиляция. Её нормальное функционирование — залог здоровья жильцов и долгого срока службы самого жилья. Для проверки её работоспособности следует приоткрыть окна и поочерёдно приложить к каждому вытяжному отверстию небольшой лист бумаги или поднести зажжённую свечку. Это позволит убедиться в наличии воздушной тяги. В идеале использовать для этой цели специальный прибор – анемометр. Отсутствие тяги — серьёзная проблема, которую должен решить застройщик. Владельцу отдельно взятой квартиры исправить это не под силу.
Инспекция системы электроснабжения заключается в тестировании работоспособности всех розеток и точек размещения осветительных приборов, а также проверке наличия питающего кабеля для электроплиты. Ещё стоит осмотреть электрический щит, который должен быть укомплектован и промаркирован, и оценить, аккуратно ли смонтирована проводка в квартире. Если проложены только кабели, они проверяются с помощью бесконтактного тестера.
Следующий момент — проверка системы отопления. Нужно осмотреть радиаторы и проверить, правильно ли они установлены: горизонтально, с зазорами вокруг для циркуляции воздуха, прочным креплением к стене. Также стоит обратить внимание, функционируют ли вентили, нет ли подтёков и ржавчины на трубах и в местах соединений, корректно ли выполнен узел прохода труб через стены и перерытия.
Если приёмка квартиры происходит летом, проверить работоспособность системы отопления как таковой не получится. Но это не повод для переживаний: по закону № 214-ФЗ после подписания акта действует гарантийный срок — 3 года. В течение этого времени покупатель имеет право обратиться к застройщику с требованием устранить строительные недостатки, не обнаруженные в момент приёмки. Это, кстати, касается и системы кондиционирования при передаче квартиры зимой, а также любых других ранее не замеченных дефектов (кроме отделки, на которую гарантия по закону действует только 1 год).
Ещё один важный блок проверки — водоснабжение и канализация. Для начала стоит убедиться, есть ли вода. Потом осмотреть все трубы и соединения на предмет целостности, герметичности, отсутствия протечек и ржавчины. Трубы должны быть проложены с небольшим уклоном для обеспечения стоков, места их входа в квартиру — тщательно заделаны, канализационный стояк должен правильным образом проходить через межэтажные перекрытия. Также нужно убедиться, что работают все вентили и краны, они расположены в правильном порядке и правильной стороной, установлена запорная арматура в точках вывода труб за периметр жилья.
Что делать при обнаружении дефектов?
ИВАН ХАРИТОНОВ
основатель и руководитель организации «Профессиональная приёмка недвижимости»
Все выявленные недостатки необходимо зафиксировать в акте осмотра. Он оформляется в 2 экземплярах (по одному для каждой стороны). Строгой формы документа нет: это может быть бланк, предложенный застройщиком или составленный в произвольном виде. Главное — подробно описать в нём обнаруженные недочёты. Сами эти места (если в квартире нет чистовой отделки) помечаются маркером, мелом или цветным скотчем. Можно также проставить номера и указать их в перечне. Так строителям будет проще пройтись по всем недостаткам.
Готовый акт нужно передать застройщику. Не только вручить представителю, который присутствовал на приёмке, но и получить на своем экземпляре акта осмотра печать подпись и дату, когда он был принят застройщиком. Если же представители застройщика отказываются официально принять перечень дефектов, то стоит направить его ценным письмом с описью вложения, а также электронным письмом на официальную электронную почту застройщика, указанную на его сайте.
На этом этапе возникает вопрос, можно ли при наличии дефектов не подписывать акт приёма-передачи? Согласно закону № 214-ФЗ и сложившейся практике, покупатель вправе отказаться от принятия квартиры при обнаружении любых недостатков. Но уже упомянутым Постановлением Правительства РФ № 2380 до конца 2025 года введён особый режим:
- Если дефекты не относятся к числу существенных, дольщик должен подписать передаточный акт. Это, разумеется, не снимает с застройщика обязанности по доведению квартиры до ума. Если застройщик не согласен с претензиями покупателя, то привлекает независимого эксперта для повторной инспекции жилья. Он проводит осмотр в присутствии обеих сторон и готовит новый перечень недостатков. Затраты на его услуги несёт та сторона, которая окажется не правой. Если экспертизу оплатил покупатель, а специалист подтвердил наличие недочётов, застройщик обязан компенсировать расходы.
- Если дефекты существенные, дольщик вправе отказаться от подписания передаточного акта до момента их устранения. Но здесь есть важный момент: самостоятельно установить перечень существенных недостатков у покупателя не получится. Их должен подтвердить специалист, состоящий в Национальном реестре и работающий в компании с членством в профильной СРО.
В любом случае после составления акта с перечнем дефектов застройщику даётся 60 дней на устранение недочётов. После этого проводится повторный осмотр. Если все проблемы решены, счастливый новосёл может планировать переезд и обустройство.
Правда, так случается не всегда. Если застройщик устранил не все дефекты или вообще проигнорировал замечания покупателя, тот может выбрать, как поступить:
- обратиться к застройщику с требованием о компенсации подтверждённых экспертом расходов на приведение квартиры в надлежащий вид;
- потребовать соразмерного снижения цены договора.
Ответ на претензию должен поступить в течение 10 рабочих дней. Его отсутствие — повод обращаться с иском в суд для взыскания соответствующей суммы. Дополнительно дольщик может потребовать возмещения морального вреда и выплаты неустойки.
Таким образом, приёмка — ответственный этап в получении качественного собственного жилья. Инспекцию можно провести самостоятельно или воспользоваться профессиональной помощью. Второй вариант сэкономит время заказчика и позволит сформировать полную картину о качестве жилплощади. А особенно актуален он в тех случаях, когда есть предпосылки к обнаружению большого количества дефектов и уклонению застройщика от обязательств по их устранению. Эксперт докажет объективное наличие недостатков, грамотно оперируя ссылками на нормативные требования. При возникновении спора его заключение станет надёжной базой для защиты прав покупателя квартиры.
Ещё больше полезной информации
