Приемка квартиры у застройщика в 2025 году: актуальные тенденции и особенности
Примерное время прочтения 5 минут
Автор: Иван Харитонов
Последнее обновление: 27.02.2025
Покупка квартиры в новостройке — не только радостное, но и очень ответственное мероприятие. Поэтому не стоит расслабляться раньше времени и на эмоциях подписывать документы без осмотра. Иначе есть риск столкнуться со множеством проблем, которые могут обнаружиться позднее. Например, если при первичном осмотре есть дефекты отделки, которые могли быть допущены и при эксплуатации помещения, то их необходимо указывать сразу. В противном случае застройщик может сослаться на то, что собственник сам стал причиной их появления уже после подписания акта приема-передачи. В таком случае владельцу придется за собственный счет устранять недостатки или инициировать длительное судебное разбирательство в попытке получить компенсацию от застройщика. Чтобы избежать негативных последствий, нужно серьезно отнестись к приемке квартиры. В статье подробно расскажем о том, как провести эту процедуру с учетом последних изменений в законодательстве.
Обзор изменений в законодательстве
Базовым нормативным документом, регулирующим правоотношения застройщика и участника долевого строительства, является Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ. В 2025 году он продолжает действовать с учетом изменений, внесенных Федеральным законом № 482-ФЗ от 26 декабря 2024 года. Так, с 1 января гарантийный срок на отделочные работы и элементы отделки не может быть менее одного года. Он исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства дольщику.
Суд при удовлетворении требований о нарушении застройщиком обязательств по отделке, установке окон, дверей, сантехники и других элементов объекта может взыскать не более 3 % от цены договора, если в нем не прописано иное. Ограничение применяется к договорам долевого участия, заключенным до вступления закона в силу, в части обязательств, возникших после 1 января 2025 года.
Еще одним документом, который изменил правила игры, стало Постановление Правительства РФ от 29 декабря 2023 года № 2380. Его действие продлевается на весь 2025 год. Фактически это означает, что правила, установленные несколько лет назад, продолжают оказывать влияние на процесс приемки. Можно выделить несколько особенностей, отраженных в этом нормативном акте:
- Замечания фиксируются в акте осмотра объекта. Ранее все недостатки вносились в акт приема-передачи квартиры, что было не вполне верно с точки зрения документооборота. Формально рукописные исправления могли бы помешать регистрации прав на недвижимость, теперь этот риск исключается. Но стоит заметить, что на практике дольщики не сталкивались с подобными проблемами и до выхода постановления.
- Отказаться от приемки можно только при наличии существенных недостатков, подтвержденных экспертом. Данное правило стало применяться еще до выхода официального постановления. Но правительство подчеркнуло важность фиксации недостатков экспертом. Фактически привлекать специалиста нужно именно для того, чтобы подтвердить значимость ошибок застройщика. Вот только критерии, по которым определяется существенность недостатков, до сих пор не определены законодательно. Тем не менее, если окажется, что значимость ошибок недостаточна, покупатель не сможет отказаться от подписания акта приема-передачи.
- Подать в суд можно лишь после второй попытки застройщика исправить ситуацию. Ранее у покупателей была возможность взыскать компенсацию и провести ремонт самостоятельно. Но теперь предпочтение отдается ремонтным работам, которые проводятся самим застройщиком. Иными словами, нужно зафиксировать все недостатки, указать на них и дождаться исправления. Только в том случае, если при повторной проверке обнаружатся ошибки, покупатель может подать иск в суд.
- Застройщики получили право устанавливать индивидуальные сроки устранения недостатков. Нововведения позволяют менять время на проведение работ, но лишь по соглашению сторон. Самостоятельно устанавливать произвольные сроки застройщики по-прежнему не могут.
- Дольщики могут требовать лишь бесплатное устранение недостатков. Ранее покупатель мог запросить компенсацию для проведения ремонта или уменьшение стоимости квартиры. Теперь же эти опции будут недоступны до истечения отведенного срока.
- К ДДУ положения закона «О защите прав потребителей» в части повышенной неустойки больше не применяются. Теперь дольщик не может потребовать от застройщика 1 % от цены договора за каждый день просрочки при передаче объекта долевого строительства. В качестве штрафных санкций применяется неустойка по № 214-ФЗ.
- Застройщики могут общаться с дольщиками по электронной почте. Данное нововведение можно считать положительным для обеих сторон процесса. Быстрый обмен информацией позволит ускорить согласование основных нюансов работы.
Помимо этого, застройщики получили дополнительное время на исправление недостатков. Ранее на приведение объекта в надлежащее состояние выделялось не более 45 дней. Теперь срок увеличен до 60 дней. С одной стороны, это позволит застройщикам более качественно выполнять работы по устранению выявленных недостатков. С другой — дольщики будут вынуждены снимать жилье на протяжении дополнительных 15 дней. В условиях высоких цен на аренду недвижимости такое изменение значительно увеличит расходы граждан, покупающих квартиры в новостройках.
Качественное обследование
- Гарантируем выезд специалиста с профильным образованием
- Наша ответственность прописана в договоре
Еще одним важным документом, оказывающим влияние на процесс приемки квартир, стало Постановление Правительства РФ от 18 марта 2024 № 326, которое продлили до середины 2025 года. Оно ввело мораторий на начисление неустойки за срыв сроков передачи объекта. Другими словами, если застройщик закончит ремонт в квартире на месяц позже, чем заявлено в договоре, дольщик не сможет рассчитывать на компенсацию. Более того, мораторий останавливает начисление других видов неустоек и штрафов:
- убытки, которые были понесены по вине застройщика в период с 1 января по 30 июня, не учитываются;
- до 30.06.2025 компании имеют право не исполнять судебные решения, средства по исполнительным листам начнут перечисляться лишь с 01.07.2025;
- неустойки и штрафы за неустранение недостатков не начисляются.
ИВАН ХАРИТОНОВ
основатель и руководитель организации «Профессиональная приёмка недвижимости»
Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что в данный момент закон в большей мере находится на стороне застройщиков, а не дольщиков. Поэтому покупателям квартир следует проявлять максимальную внимательность при приемке и соблюдать все необходимые формальности. В противном случае получить компенсацию будет проблематично. Чтобы минимизировать риски, стоит заручиться поддержкой компетентных специалистов. Их опыт и знания помогут не только найти все имеющиеся недостатки, но и добиться компенсации от застройщика при необходимости.
Порядок приемки квартиры в 2025 году
Рассмотрим алгоритм приемки с учетом всех изменений в законодательстве. Процесс начинается с получения уведомления от застройщика. Теперь, как уже говорилось выше, сообщение может отправляться по электронной почте, указанной в договоре. После открытия письма следует обратить внимание на наличие ЭЦП (электронной цифровой подписи) на документе. Если уведомление оформлено правильно, можно приступать к приемке:
- Договориться с застройщиком об осмотре. Как правило, это следует сделать в течение недели с момента получения уведомления. Хотя в договоре долевого участия может быть указан и иной срок. В любом случае, если покупатель не примет квартиру в течение двух месяцев, то некоторые застройщики отвечают отказом на возникающие претензии к качеству строительных работ. Последним обстоятельством часто пользуются недобросовестные компании. Такие застройщики назначают дату проведения обследования на 2–3 месяца после завершения работ, а после ссылаются на то, что покупатель не выразил своих возражений. Чтобы избежать такого исхода, необходимо направить письменное обращение, в котором будет указан подходящий срок для приемки квартиры.
- Провести обследование. Нужно максимально тщательно осмотреть помещение, элементы конструкции здания и инженерные коммуникации. Для большей объективности требуется не только провести визуальное обследование, но и измерить основные параметры квартиры при помощи специальных приборов.
- Заполнить акт осмотра. Все выявленные недостатки следует внести в этот документ. Он составляется вне зависимости от того, будет принята квартира или нет.
- Заполнить акт приема-передачи. Если существенные недостатки не выявлены, документ следует подписать. Застройщик будет обязан устранить незначительные дефекты, письменно отраженные при осмотре. Если существенные недостатки обнаружились, необходимо подтвердить их наличие с помощью эксперта. Его кандидатура должна согласовываться с застройщиком. Специалист должен состоять в национальном реестре и иметь соответствующее образование. На согласование кандидатуры отводится 5 дней, на проведение обследования — 3 дня.
Далее необходимо обратиться к застройщику для устранения недостатков. Если исполнитель отказывается выполнять дополнительные работы, дольщик имеет право направить иск в суд. Чтобы повысить шансы на получение компенсации в этом случае, следует получить экспертное заключение по итогам проведения строительно-технической экспертизы, в котором будет указана стоимость восстановительного ремонта. Последняя напрямую влияет на сумму компенсации, назначаемой судом.
Профессиональная приемка недвижимости - действующий член СРО!
Аттестованные эксперты с большим опытом работы.
Индивидуальный подход к работе с каждым клиентом
Качество, надежность и нацеленность на результат.
На что обращать внимание при приемке квартиры?
ИВАН ХАРИТОНОВ
основатель и руководитель организации «Профессиональная приёмка недвижимости»
За последние годы стоимость строительных материалов и зарплаты квалифицированных рабочих значительно выросли. Это вынуждает многие компании экономить на всех этапах возведения зданий. И прежде всего это приводит к снижению качества отделки и инженерных систем. С несущими конструкциями проблемы бывают значительно реже, так как их качество строго контролируется техническим надзором.
Чтобы выявить проблемные места при самостоятельной проверке, стоит руководствоваться пошаговым планом. Но лучше доверить обследование специалистам, которые досконально знают порядок приемки и смогут найти даже скрытые дефекты.
Шаг 1. Подготовка
Сразу после согласования даты приемки следует открыть договор долевого участия и полностью его перечитать. Необходимо обратить внимание на пункты, в которых указаны:
- площади помещений;
- высота потолков;
- объем работ, которые берет на себя застройщик;
- перечень оборудования, установленного в квартире.
Информацию, приведенную в ДДУ, в дальнейшем предстоит сопоставить с фактами.
Далее необходимо обзавестись базовым набором инструментов. Профессиональные приемщики используют тепловизоры, анемометры, лазерные уровни и другие высокоточные приборы. С их помощью легко зафиксировать даже малозаметные дефекты. Но стоимость таких приборов высока. Поэтому дольщики, самостоятельно принимающие квартиры, обычно используют сравнительно недорогие инструменты и подручные средства:
- Карандаш — пригодится для нанесения пометок на чертежи и поверхности в квартире.
- Маркер — с его помощью можно помечать выявленные недостатки, например, отклонения поверхности от вертикали в помещениях без отделки.
- Лампочку Е27 — понадобится для проверки патронов системы освещения в квартире.
- Отвертку-индикатор — необходима для тестирования розеток, можно заменить на любой электрический прибор.
- Пузырьковые уровни длиной 50 и 200 см — позволят обнаружить неровности стен, потолка и пола.
- Угольник — этим инструментом можно проверить перпендикулярность стен.
- Стремянку — пригодится для обследования потолка, вентиляции и верхних частей стен.
- Рулетку — ею можно измерить габариты окон и длину стен, а затем рассчитать фактические площади помещений.
- Молоток — им можно проверить качество стяжки, если квартира сдается без отделки.
- Зажигалку или лист бумаги — поможет провести экспресс-проверку вентиляции.
Также на приемку стоит взять с собой распечатанный план квартиры в крупном масштабе, чтобы на нем делать пометки о недостатках.
Шаг 2. Проверка инженерных сетей
Недостатки инженерных коммуникаций достаточно сложно исправлять, поэтому их стоит проверить в первую очередь. Необходимо провести обследование следующих систем:
- Вентиляции. Качество ее работы можно оценить с помощью зажигалки или небольшого листа бумаги, поднесенного к решетке. Если бумага или пламя притягиваются в сторону вентиляционного отверстия, значит, тяга есть, все хорошо.
- Электрики. Без специализированных приборов качество ее исполнения проверить не удастся. При осмотре необходимо удостовериться в работоспособности всех розеток, патронов и выключателей.
- Водоснабжения. Всю сантехнику следует осмотреть на предмет ржавчины, потеков воды, ровности установки и наличие визуальных дефектов.
- Канализации. Для этой системы крайне важен уклон, он должен составлять 1–2 см на метр для трубы 110 мм и 3 см для 50 мм. Проверить параметр можно с помощью рулетки и уровня.
- Отопления. Проверяется горизонтальность установки радиаторов, надежность их крепления, отсутствие протечек и наличие зазоров, а также визуальных дефектов (не менее 60 мм от пола, 25 мм от стены и 50 мм от подоконника).
Шаг 3. Проверка стен и углов
Необходимо оценить ровность и перпендикулярность стен с помощью угольника и уровня. Минимальные отклонения допустимы даже на оштукатуренных поверхностях, но при использовании простейших инструментов их будет сложно заметить. Поэтому наличие неровностей можно сразу относить к недостаткам. Дополнительно качество оштукатуривания и/или окрашивания можно проверить с помощью лампы, светящей параллельно стене. Проверка вертикальности стен при приемке квартиры в новостройке осуществляется на основании табл. 5.12 в СП 70.13330.2012, а также на основании Приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 19.02.2025 г. №91/пр «Об утверждении минимальных требований к результату производства отделочных работ…».
Шаг 4. Замеры площадей
Крайне важно измерить длину каждой стены, нанести значения на план, а затем пересчитать площадь. Отклонения могут как повысить, так и снизить стоимость квартиры. Как правило, застройщики не пересчитывают цену лишь при расхождениях со значением, указанным в ДДУ до 1 м2.
Шаг 5. Проверка пола
Если квартира сдается с предчистовой или чистовой отделкой, можно проверить качество стяжки пола. Необходимо, чтобы перепад высоты не превышал 2-6 мм на 2 м длины в зависимости от вида отделки. Выявить отклонения можно с помощью уровня.
Также необходимо проверить стяжку на наличие неровностей. Дополнительно следует оценить прочность цементной стяжки с помощью удара молотком. Глухие звуки, как и крошка, возникать не должны.
Шаг 6. Проверка потолка
Необходимо измерить высоту потолка в нескольких точках. Она не должна отличаться от значения, указанного в ДДУ. Также следует осмотреть поверхность на наличие пятен и подтеков. Если потолок оштукатурен или окрашен, его ровность можно проверить с помощью углового света.
Шаг 7. Проверка окон и дверей
Окна и двери устанавливаются по уровню. Следовательно, уклона быть не должно вне зависимости от точки приложения инструмента. Также правильно установленные двери и окна не должны самопроизвольно распахиваться или закрываться при отсутствии движения воздуха. По периметру пространство примыкания должно быть заполнено монтажной пеной. Задувания по периметру — брак. Стекла должны быть целыми и без царапин, капель строительного раствора.
Подведем итог
При покупке в новостройке всегда есть риск получить квартиру с дефектами. Единственный способ этого избежать — тщательно проводить приемку. Процедуру можно выполнить самостоятельно, но в дальнейшем с большой вероятностью понадобится экспертное заключение. Поэтому для экономии собственного времени стоит обращаться к специалистам сразу после согласования даты приемки. Так вы можете избежать длительного ремонта и многочисленных судебных процессов с застройщиком.
Ещё больше полезной информации
