Основные виды обследования домов: что они включают и зачем нужны?

Покупка дома — это ответственное мероприятие, которое требует тщательной подготовки. В противном случае есть риск приобрести строение крайне низкого качества. Прежде чем подписывать договор с продавцом, стоит проверить состояние здания и всех его инженерных систем. Самостоятельно выполнять эту процедуру не имеет смысла, если у покупателя нет опыта в приемке объектов строительства и профильного технического образования. Проще, дешевле и быстрее будет заказать услугу обследования здания в специализированной компании. Но такие организации предлагают большое число разнообразных видов обследования зданий. В этой статье мы разберем наиболее популярные услуги и выясним, какую из них лучше всего заказывать при покупке дома.

Строительно-техническая досудебная экспертиза

Такой вид часто предлагают компании, оказывающие помощь в решении юридических конфликтов с застройщиками. Это один из самых подробных вариантов обследований. Обычно экспертиза включает следующие этапы:

• Анализ документов. В самом начале специалисты собирают и проверяют технические условия, чертежи здания, акты приемки-передачи работ и другие бумаги на наличие ошибок и неточностей.
• Проверка фактического состояния. Приехав на объект, эксперты проводят общий осмотр здания и отдельных конструктивных элементов для выявления недостатков строительства и упущений проекта.
• Измерения. Дефекты, выявленные в ходе осмотра, проверяются с помощью точных приборов и заносятся в протокол с детальной фотофиксацией. Разрушающие методы проверки не проводятся при данном виде исследования.
• Подготовка заключения. Сопоставив все факты, обнаруженные в ходе анализа, приемщики составляют документ, в котором указывают состояние объекта и дают наиболее общие рекомендации, а также рассчитывают сметную стоимость устранения обнаруженных дефектов.

Несмотря на то, что строительно-техническая досудебная экспертиза является подробным видом обследования, она не дает ответа на вопрос о том, что делать со зданием, как именно устранить выявленные недостатки работ и насколько серьезными они являются. В заключении лишь собираются сведения для будущего разбирательства. Данная проверка не даст рекомендацию – стоит покупать дом или все же воздержаться от его приобретения. Кроме того, такая процедура обходится в немалую сумму — от 100 000 рублей. Поэтому в большинстве случаев покупателю не имеет смысла прибегать к этому виду проверки недвижимости.

Обследование конструктивной части здания

В отличие от досудебной экспертизы, такой вид анализа во многом полезен для потенциальных покупателей. Он позволяет установить качество выполнения основных строительных работ. В ходе исследования можно обнаружить:

• несоответствие несущей способности стен и перекрытий расчетным значениям;
• недостаточную степень армирования бетона;
• повышенную влажность конструктивных элементов;
• наличие трещин и других дефектов на поверхности или в толще бетона;
• пониженную прочность каменных и кирпичных кладок и т. д.

Иными словами, такой вид обследования дает представление о том, насколько крепким является дом и как долго он сможет прослужить. Но с помощью этого анализа нельзя проверить качество выполнения отделочных работ, прокладки инженерных систем и т.д. Следовательно, полученный результат будет подробным с точки зрения информации по конструктивным элементам – стенам, крыше, фундаменту. Однако для полной оценки здания он будет неполным, и придется заказывать дополнительные проверки. При этом стоит понимать, что само по себе обследование конструктивной части здания стоит достаточно дорого, поскольку это подробный и точный вид анализа, к которому прибегают лишь в исключительных случаях. Также нужно учесть, что многие компании, поводящие такой вид проверки, используют разрушающие методы, например, взятие образца стены для исследования, откапывание шурфов для проверки фундамента и т.п. При этом большинство хозяев не позволят потенциальным клиентам портить внешний вид постройки.

Обследования отдельных параметров зданий

Существует немало сравнительно дешевых услуг, которые позволяют убедиться в соответствии отдельных элементов здания установленным нормативам. К ним можно отнести:

• Тепловизионный осмотр. Это подробный и точный вид анализа, который помогает выявить неверное расположение труб отопления, обнаружить дефекты утепления, утечки воздуха через трещины в стенах и на крыше, оценить качество установки дверей и окон.
• Проверка инженерных систем. В ходе таких обследований анализируют качество исполнения вентиляции, канализации, электрической проводки, отопления, водопровода и других коммуникаций.
• Экологическая экспертиза. Такой анализ позволяет определить безопасность строительных и отделочных материалов для жизни людей — обнаружить испарения формальдегидных смол, превышение радиационного фона от камня и т. д.

Каждое из указанных исследований является весьма точным и полезным в своей области. Однако для полноценной оценки состояния здания они не годятся, даже если заказать все перечисленные услуги одновременно.

Кроме того, многие из отдельных видов обследования, дают информацию, которая является избыточной для принятия решения о покупке. В то же время, если заказать все эти виды проверок в отдельности, общие затраты на их проведение составят несколько сотен тысяч рублей даже для небольших коттеджей. Также необходимо понимать, что если первый выбранный дом не устроит потенциального покупателя по итогам проверок, то аналогичные проверки необходимо будет заказывать и для следующих выбранных зданий.

Комплексное обследование дома перед покупкой

Данный вид анализа можно считать наиболее сбалансированным с точки зрения цены и полезности для покупателя частного дома. В ходе такой проверки специалисты изучают:

• правильность расположения дома на участке;
• общее состояние фундамента и кровли;
• качество водосточной системы и отмостки;
• несущую способность перекрытий и стен;
• качество конструкции и монтажа окон и дверей;
• расположение и работу инженерных систем;
• общее качество выполнения отделочных работ и их состояние на момент проверки;
• безопасность дома с точки зрения уровня радиации, электро-магнитного излучения, состава воды в системе водоснабжения.

Если какие-либо конструкции оказываются недоступными, эксперты проводят их оценку по косвенным признакам. Качество системы отопления, трубы которой скрыты в полу, определяют с помощью тепловизионного осмотра отдельных участков здания.

На основании сведений, полученных во время анализа, инженер составляет дефектную ведомость, в которой указывает все выявленные недостатки. Кроме того, в заключении указывается ориентировочная минимальная стоимость восстановительного ремонта. Другими словами, эксперты показывают клиенту, во сколько ему обойдутся упущения застройщика и исправления износа здания. Используя указанную информацию, покупатель может снизить цену покупки или принудить продавца самостоятельно устранить ошибки.

В отличие от других видов обследований зданий, комплексный анализ дома перед покупкой позволяет быстро и точно определить состояние объекта. При этом цена такой услуги в несколько раз ниже, чем стоимость досудебной экспертизы. Поэтому тем, кто собирается покупать дом, стоит заказать именно комплексное обследование.

Ещё больше полезной информации