Новые правила приемки квартир в 2025 году: что изменилось для дольщиков
Примерное время прочтения 3 минуты
Автор: Иван Харитонов
Последнее обновление: 01.10.2025
Вы ждали этот день месяцами. Долгожданный звонок: «Поздравляем, ваша квартира готова!» Но эйфория исчезает, стоит лишь закрыть за собой дверь: углы «пляшут», потолок волной, при закрытых окнах ощущается холодный сквозняк. Попробуете пожаловаться застройщику — услышите стандартное: «Это несущественно, мы все поправим». Но стоит поставить подпись в акте приема-передачи — и телефоны становятся недоступны, обещания растворяются, а вы остаетесь наедине с проблемами.
С подобными ситуациями сталкиваются десятки тысяч дольщиков. Чтобы как-то упорядочить процесс передачи объектов долевого строительства, Правительство РФ в конце 2023 года выпустило Постановление № 2380. А с 26 декабря 2024 года действуют дополнения (Постановление № 1917), которые продлили эти особые условия до конца 2025 года. Данные документы перевернули правила приемки квартир в новостройках. Хотя на словах они должны были облегчить жизнь дольщиков, на деле все стало гораздо сложнее:
- непонятно, можно ли приглашать независимого эксперта;
- неясно, как правильно фиксировать дефекты;
- любой неверный шаг может лишить вас шанса заставить застройщика что-то исправить.
Если не хотите стать очередной жертвой размытых законов, давайте разберем ключевые моменты новых правил и составим пошаговую инструкцию по приемке квартиры в новостройке в 2025 году.
Профессиональная приемка недвижимости - действующий член СРО!
Аттестованные эксперты с большим опытом работы.
Индивидуальный подход к работе с каждым клиентом
Качество, надежность и нацеленность на результат.
Что изменилось
Кто может участвовать в приемке квартиры
Что было раньше
Вы могли пригласить любого знакомого инженера или строителя для проверки объекта. Ограничений практически не было.
Теперь
На осмотр можно пригласить только профессионала с подтвержденной квалификацией. Он должен быть внесен в национальный реестр специалистов по строительству или проектированию и обязан состоять в саморегулируемой организации (СРО).
Учтите: если вы приведете «своего эксперта» без нужного статуса, застройщик имеет полное право не пустить его на объект. Более того, акт осмотра, составленный таким специалистом, юридической силы не имеет.
Фиксация дефектов: теперь нужен официальный акт осмотра
Раньше
Дефекты можно было описать в произвольной форме, и этого хватало для предъявления претензий.
Теперь
Если обнаружены существенные недостатки, обязателен акт осмотра. Его подписывает квалифицированный специалист, зафиксированный в реестре. Без такого акта ваши претензии к застройщику могут быть отклонены как «недоказанные».
Новые сроки устранения дефектов
Раньше
Сроки часто не были жестко зафиксированы, однако, юристы и суды руководствовались законом о защите прав потребителей, где прописан срок исправления дефектов в течение 45 календарных дней. Застройщики, которые устраняли замечания, как правило, укладывались в этот срок.
Теперь
На устранение выявленных недостатков застройщику дается не более 60 дней. Отсчет начинается либо со дня подписания акта приема, либо со дня составления акта осмотра (если дефекты признаны существенными). Если застройщик нарушает срок, у вас появляется право требовать снижения цены или устранить недостатки самостоятельно и взыскать расходы. Но и здесь есть нюанс. Все расходы нужно будет документально подтверждать.
Качественное обследование
- Гарантируем выезд специалиста с профильным образованием
- Наша ответственность прописана в договоре
Электронные уведомления вместо писем
Теперь застройщик может уведомлять дольщика по электронной почте или через другие каналы, указанные в договоре. Раньше такие уведомления можно было получить только заказным письмом. Очень важно следить за почтой и проверять спам. Неявка на приемку из-за «неувиденного» письма теперь может обернуться тем, что застройщик составит односторонний акт передачи квартиры.
Право отказаться от квартиры
Раньше дольщик мог отказаться от подписания акта приема-передачи, если считал, что в помещении слишком много замечаний либо они являются значимыми. Теперь от приемки можно отказаться только в случае наличия в помещении существенных дефектов. Однако, ни в одном законодательном акте не прописано, какие именно дефекты необходимо относить к существенным. Таким образом, окончательное решение касательно существенности дефекта может дать только суд. По факту большинство застройщиков признают существенными дефекты, которые препятствуют нормальному проживанию в квартире (например, не работающий замок входной двери, отсутствие оконной створки, электричества, дефекты угрожающие жизни и т.п.). Поэтому в настоящее время большая часть квартир принимается дольщиками с официальным указанием перечня обнаруженных дефектов.
Кто платит за эксперта
По умолчанию оплачиваете услуги специалиста вы. Но если акт осмотра подтвердит наличие существенных нарушений, расходы обязан компенсировать застройщик. Совет: храните все чеки и договоры со специалистом. Без них возмещение будет проблематично.
Опасность пропустить приемку
Если вы уклоняетесь от осмотра или не допускаете застройщика для устранения недостатков, последствия могут быть жесткими. Ваши претензии на бесплатное исправление дефектов могут признать недействительными. А застройщик вправе оформить односторонний акт передачи квартиры без вашего участия.
«Стандарт застройщика» и минимальные требования Минстроя
С 1 марта 2025 года в ДДУ можно включать условие, что отделка должна соответствовать стандарту застройщика, зарегистрированному в Федеральном фонде стандартов. При этом есть минимальные требования Минстроя к результату отделочных работ: допуски по вертикали/горизонтали, зазоры, стыки и т. п. Это база, ниже которой опускаться нельзя.
Важно понимать, что стандарт застройщика — документ самого застройщика. Он может быть мягче ваших ожиданий (но не ниже минимума Минстроя). Поэтому на приемке нужно требовать актуальную редакцию этого стандарта, ссылку на минимальные требования Минстроя и сверку по ключевым параметрам.
«Потолок» по выплатам за отделку — 3 % от цены ДДУ
С 1 января 2025 года суд, удовлетворяя требования дольщика по нарушениям, связанным с отделкой, окнами или сантехникой, не взыщет в сумме больше 3 % от цены ДДУ (если в договоре не прописали больший лимит). Это не касается законной неустойки за просрочку передачи и возврата денег при расторжении.
Пошаговая инструкция по приемке квартиры в 2025 году
Шаг 1. Пригласить аккредитованного эксперта (НОСТРОЙ/НОПРИЗ)
Все выявленные недочеты внести в акт осмотра — устные обещания застройщика юридической силы не имеют. Важно: даже мелкие повреждения могут привести к серьезным расходам в будущем, поэтому любой дефект следует документировать.
Шаг 2. Подать претензию в письменном виде
После осмотра помещения необходимо официально передать уполномоченному представителю застройщика перечень обнаруженных дефектов. Иногда это делается на фирменном бланке застройщика, иногда застройщик принимает заключение эксперта. Главное, чтобы вы получили копию данного документа с перечнем дефектов, где стояли бы печать, подпись и дата получения застройщиком замечаний. В случае если застройщик отказывается официально принимать замечания даже после проверки квартиры экспертом, нужно составить официальное требование застройщику и направить его заказным письмом с уведомлением о вручении. В этом случае к материалам необходимо приложить документы эксперта, проводившего проверку. Следует помнить, что телефонные звонки и устные договоренности не учитываются в спорах и не подтверждают наличие дефектов. Также важно знать, что некоторые застройщики принимают документы через свои официальные приложения. В этом случае, как правильно, конкретный эксперт согласовывается заранее, до начала приемки, а перечень дефектов списком загружается после осмотра помещения в данное приложение.
Шаг 3. Подождать 60 календарных дней
Срок устранения выявленных недостатков установлен законом — не более 60 дней. Если застройщик его нарушил, можно взыскать средства на самостоятельное устранение проблем или потребовать снижения стоимости по договору долевого участия. Однако, до конца 2025 года действует мораторий на взыскание с застройщика неустоек за некачественно выполненную отделу и дефекты помещения. Поэтому пока суды не принимают дела о взыскании за дефекты.
Нюанс: чтобы претензии имели силу, необходимо предоставить застройщику доступ в квартиру для исправления недостатков. В противном случае право на компенсацию утрачивается.
Шаг 4. Не пропустить приемку
Отсутствие на приемке или игнорирование уведомлений может привести к составлению одностороннего акта передачи. В этом случае квартира будет считаться принятой со всеми дефектами, а оспорить такой акт крайне сложно.
Топ-5 ошибок, из-за которых дольщики теряют деньги
- Подписание акта с недоделками. Любой дефект следует фиксировать письменно, даже если застройщик обещает «устранить позже».
- Оценка ровности стен «на глаз». Для проверки необходим лазерный уровень или другой специальный инструмент. Незаметные отклонения могут вызвать проблемы с мебелью и дверями.
- Непроверенная вентиляция. Поднесенный лист бумаги должен прилипать к решетке. В противном случае вентиляция не работает должным образом.
- Игнорирование проверки труб и соединений. Неплотные стыки часто приводят к протечкам. Необходимо открыть воду на 10 минут и осмотреть все соединения.
- Минимальная проверка электрики. Недостаточно убедиться, что «горит лампочка». Розетки нужно тестировать, включая одновременно несколько приборов.
Приемка квартиры в 2025 году — это не формальность, а полноценная юридическая процедура. Неправильный шаг или невнимательность могут обернуться сотнями тысяч рублей дополнительных расходов. Если хотите быть уверенными в результате, не идите на приемку в одиночку. Работайте с аккредитованным экспертом, фиксируйте каждую мелочь и действуйте строго по закону — это единственный способ получить жилье без скрытых проблем.
Ещё больше полезной информации
