Как изменились компенсации за дефекты: новый закон о неустойках
Примерное время прочтения 2 минуты
Автор: Иван Харитонов
Последнее обновление: 01.10.2025
Представьте: дом готов, ключи на руках, но квартира полна дефектов. Кривые стены, течет потолок, вентиляция не работает. Казалось бы, закон защищает покупателя, а значит, можно потребовать компенсацию и добиться устранения всех нарушений. Но в 2025 году правила изменились: теперь даже, если застройщик построил дом «из соломы и палок» и вы доказали это в суде, получить деньги будет очень сложно. Давайте разберемся, почему так произошло и что делать дольщикам в подобных ситуациях.
Законодательная база
Федеральный закон 214-ФЗ, который задумывался как щит для дольщиков, фактически превратился в инструмент защиты девелоперов. Это произошло после того, как 26 декабря 2024 года Правительство РФ приняло Постановление № 1916, которым продлило и усилило мораторий на взыскание неустоек и компенсаций — теперь он действует до конца 2025 года.
Что изменилось
- Расширение действия. Под запрет попали не только просрочки сдачи жилья, но и выплаты за строительные недостатки.
- Даже выигранный суд не поможет. Решения в пользу дольщиков замораживаются, банки и кредитные организации не могут исполнять их до окончания моратория.
Профессиональная приемка недвижимости - действующий член СРО!
Аттестованные эксперты с большим опытом работы.
Индивидуальный подход к работе с каждым клиентом
Качество, надежность и нацеленность на результат.
Как это бьет по дольщикам
Официальная версия — помочь застройщикам пережить кризис и закончить объекты. Реальность — дольщики остаются один на один с проблемами:
- дефекты не устраняются месяцами;
- компенсации не выплачиваются даже после суда;
- качество строительства падает, ведь финансовая ответственность девелопера фактически обнулена.
В итоге покупатели нового жилья оказываются в правовом тупике: формально права есть, но реализовать их невозможно.
Ограничение компенсаций за дефекты — не больше 3 %
Настоящий удар для дольщиков — новый лимит компенсаций. Теперь максимальный размер взысканий за строительные недостатки составляет всего 3 % от цены договора долевого участия (ДДУ). Например, если цена квартиры по ДДУ составляет 15 000 000 ₽, лимит компенсаций равен 450 000 ₽. В эти 3 % включается все: стоимость ремонта, экспертизы и штраф. Неустойка за просрочку сюда не входит, но на нее уже распространяется мораторий. Формально застройщик может прописать в ДДУ больший процент компенсации, но на практике это крайне редкий случай.
Качественное обследование
- Гарантируем выезд специалиста с профильным образованием
- Наша ответственность прописана в договоре
Гарантия на отделку сократилась до одного года
Раньше на отделочные работы распространялась трехлетняя гарантия. Теперь — всего один год с момента подписания акта приема-передачи.
Почему это критично:
- некоторые дефекты проявляются только через 1,5–2 года эксплуатации;
- плесень, отслаивающаяся краска, трещины в швах и проблемы с вентиляцией чаще всего становятся заметны после окончания гарантийного срока;
- исправлять все придется за свой счет.
Новый порядок получения компенсации
Даже эти упомянутые выше 3 % получить непросто. Алгоритм теперь выглядит так:
- Сначала составляется акт выявленных дефектов и направляется застройщику.
- Отводится 60 дней на устранение недостатков.
- Если ничего не делается, дольщик выполняет строительно-техническую экспертизу.
- Только после этого можно обращаться в суд и предъявлять документы для возмещения расходов.
Даже выигранный суд больше не гарантирует выплаты. Если застройщик отказался добровольно исполнить решение, взыскать присужденные деньги до окончания моратория невозможно. Банки и кредитные организации получили прямой запрет переводить средства по таким исполнительным листам до конца 2025 года.
Новый порядок расчета неустоек
Поправки к законодательству серьезно изменили порядок расчета неустоек и фактически снизили их. Раньше значение определялось по Закону о защите прав потребителей — 1 % в день от суммы устранения недостатков. Теперь применяется формула, привязанная к ставке рефинансирования Центробанка — 1/300 от ключевой ставки за каждый день просрочки. Если квартира покупалась для личных нужд (не для перепродажи или аренды), размер пени увеличивается вдвое: 1/150 от ставки рефинансирования.
Что делать дольщикам сейчас: рабочая стратегия в условиях моратория
С учетом новых правил и продления моратория защита прав дольщиков требует гораздо более продуманного подхода. Теперь важно не только выявить дефекты, но и правильно зафиксировать их, выбрать стратегию и подготовить доказательства на случай дальнейших споров.
1. Если судиться не планируется
В таком случае нужно:
- внести все выявленные дефекты в акт осмотра. Это позволит сразу потребовать их безвозмездного устранения застройщиком;
- контролировать устранение недостатков. Проверять сроки, качество работ, фиксировать процесс на фото и видео;
- соблюдать сроки претензий. Требование об устранении дефектов необходимо направить застройщику до окончания гарантийного периода, который теперь сократился до одного года для отделочных работ.
Чем раньше выявлены и зафиксированы все проблемы, тем выше шанс добиться их исправления за счет застройщика.
2. Если планируется обращаться в суд после окончания моратория
- внести полный список дефектов в акт осмотра;
- дождаться окончания моратория:
- провести экспертизу и направиться в суд либо передать дело опытному юристу.
В этом случае так же важно учитывать, что приемку необходимо проводить со специалистом, соответствующим требованиям Постановления правительства № 1916 от 26 декабря 2024 года.
Почему профессиональная приемка стала критически важной
В новых условиях любые упущенные дефекты могут стоить дорого. Есть три ключевых причины, почему работа с профессиональным приемщиком помогает защитить ваши интересы.
- Опыт и знание слабых мест застройщиков. Профессионалы с многолетним опытом знают, что и где искать именно в объектах конкретного девелопера. Часто проблемы скрываются за «идеальной» отделкой и выявляются только за счет экспертной интуиции и практики.
- Специализированное оборудование. Для точной проверки нужны тепловизоры, лазерные уровни, влагомеры, детекторы скрытых дефектов. Такое оборудование дорогое и требует калибровки, а ошибки в измерениях могут стоить сотен тысяч рублей.
- Максимальная фиксация дефектов. Приемщики составляют акты в правильной форме и знают, как оформить претензии так, чтобы застройщик не смог их оспорить.
Поправки 2025 года серьезно изменили правила игры в сфере долевого строительства, фактически сместив баланс интересов в пользу застройщиков. Мораторий на взыскание неустоек, ограничение компенсаций тремя процентами от цены договора, сокращение гарантийных сроков и снижение размера пени сделали защиту прав дольщиков сложнее и затратнее. В новых условиях важно действовать максимально грамотно. Необходимо тщательно фиксировать все дефекты, контролировать сроки их устранения и заранее готовить доказательную базу на случай судебных разбирательств после окончания моратория. Профессиональная приемка квартиры и юридическая поддержка становятся ключевыми инструментами, которые помогают минимизировать риски и защитить свои интересы.
Ещё больше полезной информации
